【柏林租管．二】惠民与民粹一线之差　巴塞罗拿的反面教材

租金管制一直是经济学和社会学极具争议的课题。在自由经济社会，缺乏经济诱因的地产市场，未必有利城市持续发展。同时也有些学派认为，福利主义式提倡“人人有屋住”，变相就是在“养懒人”，直接滋生民粹成分的弊病，让城市丧失增长活力。（此为【柏林租管】专题系列之二）

楼价高企的问题一直困扰着欧洲大城市，例如法国巴黎、英国伦敦、瑞士苏黎世和爱尔兰的都柏林，均位列全球十大楼价最高城市之中。如何避免楼市过热，是各国政府急欲解决的问题。但要知道，在自由市场处理房屋的供应量，意味着政府的“有形之手”需更加强硬，以控制资本市场变动，这难免导致意识形态之争。

柏林公布五年租金冻结计划后，有地产商批评，指是过分受福利主义思维引导的民粹措施，无助于柏林经济发展。即便德国总理默克尔（Angela Merkel）也开腔质疑：柏林市政府是否真的有需要实行如斯进取的租金冻结措施？

大型地产发展公司Deutsche Wohnen的发言人Manuela Damianakis今年4月在《华尔街日报》访问中提到，柏林市政府冻结租金的措施，会令很多投资者及地产公司失去投资意欲，应付需求的新建楼宇愈建愈少，供不应求的情况日趋恶化，楼价最终只会不跌反升。

Damianakis的看法不是杞人忧天，而是前车可鉴。今年3月，西班牙的巴塞隆拿（Barcelona）政府推出了新措施，规定发展商需要以各区的基准上限厘订租金价格。类似租金管制措施并不鲜见，但滋生出的社会问题，却值得当政者深思。西班牙这十年一直饱受财政问题所困扰，低迷的楼市却吸引了跨国地产投资公司大举购入私人物业。

例如美国著名投资管理公司黑石集团（Blackstone Group）自2012年起，乘着西班牙金融危机白热化，在房地产市场大举投资数以十亿计美元，加上其他投资者纷纷沾手，首都马德里（Madrid）及巴塞隆拿等大城市的楼市纷纷炽热起来。在2014至2017年期间，马德里和巴塞隆拿的住宅租金平均上升了60%。

于是加泰隆尼亚政府祭出租管“辣招”，结果却立竿不见影。由于政府推动租管过急，并没有依据巴塞隆拿自身楼市根基脆弱的现况，先局部试水温，再考虑全面实施相关政策。巴塞隆拿极度依赖外商资本支撑住宅市场，而“辣招”却掀动海外投资者的恐慌情绪，他们或撤资避险，或将单位改租为售，导致租盘减少，租金价格不跌反升。措施出台后短短两个月，租盘市场平均价格上升了7.5%，短短几月市内的租盘出现混乱场面，市政府也始料不及。

施展政治智慧　怀旧不等于否定发展

柏林的情况亦近似，城市以外的热钱流入，支撑市区楼市膨胀，但这个发展只是泡沫，如此急剧的楼价升温，显然不是市场健康发展的正常程序。为政者如何积极应对楼市的恶性循环，拿捏平衡，既不造成投资恐慌，又能理顺楼价，便是最考施政智慧的一环。

两德统一以来，各项城市基建、楼宇修复工程等，使市政府的财政支出数字愈滚愈大，债台高筑。市政府更曾经因此向联邦政府寻求经济援助，但宪法法院却判柏林市政府败诉，认为柏林的事“应由柏林自己解决”，没道理要挪用全国纳税人的钱。直至2013年，柏林市政府负债接近600亿欧元。

故此，“贫穷，却性感”成为柏林人一直用作自嘲的话语。然而，自嘲并不代表没自信，倒是面对现实的入世态度。

柏林曾经是年轻学生追寻理想、艺术家沉淀生命、撷取万象灵感的胜地。柏林虽然“贫穷”，但它有的是不朽传世的人类共同回忆、标志爱与和平的历史遗产，这统统建构成柏林醇厚的文艺内涵。当地人不希望柏林特立于世的气韵因过度商业化而消逝。

留住“贫穷，却性感”的时代，相信是柏林市政府，也是很多柏林人对未来的希冀。发展虽然很重要，但要有序，拒绝盲目。

上文节录自第173期《香港01》周报（2019年7月29日）《留住“贫穷，却性感”时代　柏林拟冻租保“住宅天堂”》。

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