【一件事】土地问题　城市规划师林芷筠：公私合营是一场大骗局

除了人工岛，林郑在施政报告中提出两点，值得继续讨论。第一是公私合营的“土地共享先导计划”、第二为“公私房屋七三比例”。到底公私合营会带来什么问题？“公营房屋”的定义又是什么？七三比又是否帮到基层？我们找来城市规划师林芷筠作出解说。

送大礼：为何要帮发产商开绿灯？

林郑在施政报告中提出，“土地共享先导计划，透过公平及具高透明度机制，更好利用不在政府发展规划中的私人拥有土地。”

本土研究社成员林芷筠指出，“公私合营”其实是个大骗局。施政报告提出的“土地共享先导计划”是指政府与发展商一起开发“不在政府发展规划中的私人拥有土地”。换句话说，就是政府斥资起基建，换取私营发展商在“新增楼面面积”中兴建“六至七成资助出售房屋为主的公营房屋”。当中的申请将交由“土地及建设咨询委员会”处理。

问题来了，各大地产这些年来在新界以低价收购农地，囤积了近1000公顷土地，恒基更囤了4,490万平方呎成为“地王”，各个发展商一直不打理亦不耕种，不用缴付闲置土地税，接近“无本生利”地等待政府开绿灯发展。今次政府主动提出帮助发展，林芷筠说：“是用政府公帑、用市民纳税人的钱，去资助发展商的发展项目”，认为这并非“一个出鸡、一个出豉油” ，而是“真送礼”。

林芷筠认为政府毋须设立新制度去凌驾现有本身的城规会制度，“现时私营发展可以按城规会制度去申请，为何要发明一个新制度，帮地产商起基建、补贴他们，然后让地产商兴建多点私楼赚取更多呢？”她认为若然政府意欲兴建更多公营房屋解决住屋问题，可直接使用《收回土地条例》，并指创新制度是“本末倒置”，并认为此举反映政府不愿负起兴建“公营房屋”的责任。

七三公私房屋比例，真的帮到基层？

林郑在施政报告中提出，“（在新增楼面面积中），当中不少于六至七成，须用作兴建以资助出售房屋为主的公营房屋。”​

到底，公私房屋七三比例，是否真的帮到基层？事实上，林郑一直指出的“七成公”，并非单指出租予基层的“公屋”。林郑已经把“公营房屋”定义扩得很广，“公”包括公屋、首置上车盘、绿置居、居屋。

林芷筠说：“政府不要经常摆㓥房户上台，说反对者只会令㓥房户更水深火热，问题是政府想推销的计划，不能直接帮到他们。直接帮到他们就是政府收地起公屋。”她指出市建局在马头围道兴建的“首置盘”，现在拟定于14000多元一呎，是很多人都买不到的楼房，“为何这些可以称为‘公营房屋’中的‘资助出售房屋’？”

加上，若然采用公私合营，最终若是交予私营发展“首置盘”，就会变成“私营起、私营卖、私营赚”，她指出这个情况“没有公私房屋比例的成份，而是私私营房屋，全私营”。当“公营房屋”的定义都变成这类型难以负担的楼房，何以能解决公屋轮候人数过多、十多万人住㓥房、楼价过高难以负担的问题？

尚有大量已开发、低效率土地未用

林郑在施政报告中提到兴建人工岛，“如果今日不踏出一步，过几年就会出现，我刚才说的困局，就是香港土地不足够。”

除了政府的施政是“假共享，真送礼”外，林芷筠一再重申，面对人口预算高峰期为2043年的822万，本土研究社一直经已指出香港有很多适合优先发展的土地，如300公顷政府闲置地及短租土地、2750公顷军营用地（当中有400至500公顷可望发展）、400公顷私人游乐场地等契约土地（如粉岭高球场）、720公顷新发展区以外棕地。她认为政府应先发展低效率、已开发和已破坏土地，而非思维跳跃至决定兴建1700公顷人工岛。

人工岛，一条要下一代一起承担的长命债

现时民间估算人工岛成本为1万亿，而林郑亦未有否认，林芷筠指供应多无助降低楼价，“如果去到一万亿，一般新发展区不可能起得密密麻麻，预两成是住宅地，当中公私房屋七三比例，概括地计只有约6%私人住宅地，但你卖得几多呢？另一边厢，为了要回本，就要拉高地价，楼价亦会高。现在一般发展商预算地价成本是卖楼价的四成，如果政府预高地价，建好的楼又是万多元一呎，即是无助拉低楼价、无助小市民上楼。最后要回本的话，也是把成本转嫁于小市民。”而陈茂波提到或许能发债处理成本问题，她说：“发债仲死，发债即借钱，每年要还息，终归要还的不止一万亿。因此这是要下一代一起揹起的长命债。”

本土研究社一直致力作出民间倡议，由少数人知道的棕地到林郑也承认棕地发展为“共识”，声称会提前研究，她说：“现在更多市民关心土地供应，如何更可公平 、更对得住下一代。既然现在引起民愤是个开始，那应再聚焦给予更扎实理据，去说服更多市民，对政府施加压力。（政府）一锤定音是不能的。”