中原按揭王美凤﹕加P后供款占收入比率仍属健康　吁放宽压测条件

美国联储局于本港今天凌晨公布2022年第6次议息结果，宣布上调联邦基金利率0.75厘至3至3.25厘。中原按揭董事总经理王美凤表示，大型银行刚公布上调最优惠利率（P）0.125厘，汇丰银行之P由5厘升至5.125厘，启动港P四年来之加息周期。料其他银行将陆续跟随加P，市场按息将上调0.125厘至介乎2.625至2.725厘为主，以30年期计，供楼人士之每月供款增加1.7%。

她指出美国今年累计加息已达3厘，是次银行开展加息加P幅度仅0.125厘较市场预期温和，形成加息利淡转为利好因素，可为楼市带来正面讯息。

王美凤表示，银行上调最优惠利率P幅度相当温和，由于幅度为0.125厘，较市场预期之0.25厘少，未来会否需要追加P较取决于未来拆息升幅。当年内拆息进一步跟随美息上扬，不排除如2004至2006年加息周期之追加P情况再次出现。（当年2005年5月初美国加息0.25厘，当时港P在3月加息后未有再即时跟随，但1个月拆息在5月初之1.8厘逐步升至5月23日达3厘水平，银行追加P达0.5厘。)

加幅温和可带来正面讯息

由于美国于今年余下议息期仍较大机会继续加息，联储局利率点阵图显示今年底美国联邦基金利率升穿4厘，较年中预则之3.4厘为高，是次美国为着应对高通胀问题而提速加息，年内港美息差将再拉阔促使银行结余进一步下降及拆息将进一步上升，促使年内港P较大机会将再上调，预料今年港P加幅不多于0.5厘。年底按息将处于约3厘低水平；过往30年平均按息约4厘，宽松货币政策（QE）年代前即2008年前之十年平均按息为5厘，按息仍低于长期平均水平。

王美凤表示，银行近月先后上调新造H按封顶息率及P按息后，加P前新造按息介乎2.5至2.6厘为主（部份则为2.75厘），料银行陆续跟随加P 0.125厘后，市场按息调整至主要为2.625至2.725厘。

银行上调最优惠利率 0.125厘后，以30年还款期计，每月供款将增加1.7%，供款负担影响轻微。以平均按揭额约500万元为例、30年期计，按息由2.5厘加至2.625厘计，每月供款增加327元至20,083元（加幅1.7%）。每100万按揭额、30年期计，每月供款增加66元（加幅1.7%）。

每月供款将增加1.7%

王美凤指出，根据金管局3月发出之《货币与金融稳定情况半年度报告》，供楼人士之供款占入息比率（DSR）处于36%之低水平（3月时市场按息约1.57厘），以现时加P后市场按息升至2.625厘计，供款占入息比率升至41.1厘，仍属健康低水平，反映置业入巿的供款能力高，面对息率上升的防守力亦相当高，加息构成实质影响不大。

王美凤指出，现时按揭供款压力测试以市场按息加3厘计算，这是以假定加息3厘为借款人预备防守力，多年来有效降低信贷风险，故此现时供楼人士已有足够防守力应对加息周期。然而，当香港进入加息周期，按息随之上升，“压力测试”原本假设加息幅度应要作出调减才较合理，否则借款人通过“压力测试”的难度将会增加；以加息0.125厘计，最低入息要求需增加约1.7%才可通过“压力测试”。若未来进一步加息，通过“压力测试”的难度便会再增加。再者，市场预期明年美息加幅放缓，是次加息周期或于明年见顶，相信港息不会跟足加幅，故此港P累计加幅与压测之假定3厘加幅有所差距，应有条件放宽压测。