美国加息｜汇丰率先加P　中原料将震荡楼市　全年楼价估跌10%

美国联储局一如市场预期加息0.75厘，为半年内美国五度加息、累积加幅达3厘。而本港方面，汇丰银行今（22日）亦宣布上调最优惠利率0.125厘，属香港自2018年四年来再度加息。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，汇丰银行带头加息，但加幅较市场预期为低，反映银行于物业市场成交低迷下，望积极抢占按揭份额，料其他银行将相继跟随，亦可预期未来港加息步伐会缓慢进行，幅度远较美国为小。

汇丰加息幅度低于预期

他又认为，香港银行调高按揭息率，将对楼市带来一股震荡，不过，港楼价走势受多方因素影响，如疫下港府对外开放政策，地缘政治等，是次香港加息幅度较预期细，不足以扭转楼市向下的趋势，故维持本港楼价第四季下调3%至5%的预测，但不会出现“断崖式”下跌，全年计估跌一成。在经济下行及缺乏外资流入情况下，他吁港府及时检视楼市辣招，激活物业市场以稳经济。

美四次加息期　港二手楼累跌4.2%

根据中原城市领先指数CCL，今年3月美国首次加息，当时CCL报178.72，比对上周CCL的171.27点，即美国四次加息期内，香港二手楼价下调4.2%，首九个月则录7.2%跌幅，陈永杰认为，部份已反映市场对加息的忧虑。

陈永杰指，今年首九个月，香港受著疫情反复及美国加息的双重夹击，物业市场成交低迷，二手成交量仅2.5万余宗，比对去年同期减少40%，一手情况亦相若。若香港银行开始上调最优惠利率，相信对楼市带来一股阵痛，但香港业主供款能力稳健。

供楼负担比率62.3%仍属健康

据中原研究部数据，若以H 按计，现时香港私楼供楼负担比率为62.3%，较去年底上升1.2%，仍属于可负担的健康水平。事实上，于楼价下跌、租金上升的此消彼长因素下，私人住宅物业的租金回报率持续保持于2.3厘以上。据中原地产研究部资料， 7月中原城市租金指数CRI回报率报2.41%，H按息为2.22%，CRI回报率仍高于H按息0.19厘。

陈永杰续指，港府正积极研究放宽防疫措施，相信放宽入境限制可令香港经济缓步复苏，但对楼市帮助较轻微，况且于现时经济下行的环境下，相信需要持续的救市措施，才能挽回疲弱的经济。

他认为，内地为救内房，已推行多项救市及减辣措施，港府亦应该因时制宜，是时候检视过往楼市辣招于现时的效用。就现时香港面对的楼市危机，适时减辣，免为时已晚。

陈永杰表示，香港四年来首次加息，难免对准备入市的买家造成心理压力，窒碍买家入市决心，相信楼价将继续调整，惟只维持于3%至5%的窄幅下调，预测全年楼价累积跌幅为10%。