严选三大最坚内房　唯一上榜民企　胜在灵活控制成本｜伍礼贤

过去一段时间，内地在内房政策上频吹暖风，部分地方政府亦适度放宽内地楼市的销售监管，内房在经营环境层面出现改善迹象。惟另一方面，现时内地房地产销售数据仍相对低迷，根据克而瑞研究中心数据，内地百强房企今年首4个月累计销售业绩较去年同期大幅降低50.2%；而根据中国指数研究院数据，今年“五一”假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积录得同比下跌52.3%。

市场信心有待恢复

以上数据反映，虽然行业政策在松绑，但市场信心仍有待恢复。同时，近期个别内房债券违约消息，亦导致投资者对行业继续采取观望的态度。在这种环境下，未来行业的市场情绪有机会逐步受政策主导出现回升，但现况又并未出现立竿见影的改善。因此，投资者应具体区分不同内房的投资前景。其中，对于资产质素优良、防守性较高的股份可以重点关注。

在港股上市公司中，中国海外发展（0688）、华润置地（1109）及龙湖集团（0960）均属于防守性较强的三家企业，其亦均为恒指成分股。那么三者之间各具哪些方面的优势，以下将作出简析。

中海外润地及龙湖资产负债表较健康

首先，以企业性质来看，中海外、华润置地均具国企背景，而龙湖集团则属于民营企业。在过去的年份，不管是内房行业处于高速膨胀，还是近年属于相对低迷的时期，这三家企业似乎都没有过分刻意去追求销售规模上的排名，这也是这三家企业过去在资产负债方面，一直维持较为健康水平的原因。如果以2021年全年销售金额来看，中海外、华润置地及龙湖集团均排到内地前五大之外，三者在全国排名分别为第六、第八及第十二位。

在业绩表现方面，面对行业逆风，华润置地及龙湖近两年在收入增长方面处于放缓状态，但在净利润增长方面，2021年则属处于反弹的一年；而中海外虽然去年收入增速较高，但由于毛利率下降幅度太快（同比下降6.5个百分点），导致去年净利润反而出现同比倒退。而华润置地及龙湖的毛利率，则分别录得下降4个百分点及3.9个百分点。这在某个程度上反映华润置地及龙湖在成本控制方面略胜一筹。

龙湖控制成本具灵活性

其次，从负债水平来看，三者在行业之中均属于表现不俗的代表。但如果在三者之间继续作出比较的话，无论从总债务还是净债务的角度，两家国企的负债水平差距不大，且均要低于龙湖的负债水平。但相对而言，龙湖有一个显著的优势，就是其短债/长债比例，以及短债金额明显低于两家国企。其中龙湖短债（一年内到期）占总体债务比例仅为7.6%，较华润置地及中海外的29.9%、18.5%为低。这反映出，在未来一年的时间内，龙湖面对短期债务偿还的压力相对较小，防守性更高。而如果从资金流动性来看，华润置地及龙湖大致接近，而中海外则明显领先。这反映中海外在应对突发需提前偿还债务方面更具空间。

此外，如果从利息覆盖率来看，中海外、华润置地及龙湖在去年年底分别为65倍、37倍、296倍，均处于绝对高的安全系数，当中龙湖明显领先。至于借贷成本，中海外、华润置地及龙湖去年全年的平均借贷成本分别为3.55%、3.71%及4.14%。中海外的平均融资成本较低，反映市场对其信心更高。

综合以上比较，笔者认为在行业低迷时期，中海外最具市场信心，而龙湖在成本控制方面较具灵活性，华润置地则各方面表现均衡。

【财经专栏】投资明“贤”．伍礼贤｜光大证券国际证券策略师 伍礼贤

＊本人为证监会持牌代表，本人没有持有上述股份

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