【搞鬼经济】蛰伏4年再出山 凶宅大王亲授拣盘6大绝招
20多年前，伍冠流因为家中装修工人触电亡，令自置物业居所沦为凶宅，意外发现凶宅不但“价廉物美”，还不乏租客及买家。自此，他晋身“凶宅市场”，买卖的凶宅盘超过30个，即使买中“荃湾中心六尸命案”同层隔离单位，都可以“险胜”十多万元离场！过去4年鲜有出手的凶宅大王伍冠流，本月终于再次出招，《香港01》特意找他亲授每次“必赢”的绝招。
绝招一：首选“自杀货” 切忌谋杀盘
“除很凶的谋杀盘外，跳楼、烧炭、吊颈、浸死、失救，通通都买过。”伍冠流笑言，首选是“自杀货”，例如2010年曾经用320万元购入杏花邨实用面积620呎的凶宅单位，该单位曾有一个婆婆厌世上吊自杀，伍冠流解释自杀感觉是自愿性质、怨气不重，而且又是老人家，租客及买家都比较容易接受。
“首选是自杀货，因为自杀感觉是自愿性质、怨气不重，租客及买家比较容易接受。”
但是太凶狠的谋杀盘就“买唔过”，例如荃湾中心六尸命案，2011年在该单位的拍卖会上，伍氏曾与另一位凶宅大王佳叔﹙陈应佳﹚竞标，但最终选择放弃，他亦庆幸自己当初没有买入，“我买𠮶啲最多死两个，依家死咗6个人，住的人一谂起就会觉得唔开心，虽然最初我唔够佢争，不过﹙荃中﹚之后又要装修﹑租客又退租 ﹑卖方又贴街招，又开示位，最后都系平卖畀人！”这个被喻为“凶中之霸”的荃中六尸凶宅于今年初以160万元出售，佳叔5年来帐面仅赚41.5万元。
伍氏续称︰“要用一个住客的心态来想，我住系呢度舒服吗？又或者会唔会凶得滞，不介意的客是很少，有时更会乘机压价。”伍冠流却以市价8折约80万元，买入荃中“凶中之霸”同层单位，受到“凶事”牵连，最终以100万元卖出，扣除手续费只能微赚十多万元。
绝招二：严守纪律 七折入市
伍冠流自言是个极严守纪律的投资者，每次入货前，都会先订下目标价，若稍有超出预算，也绝不追价。伍冠流表示，选择购入凶宅重点一言以蔽之，就是“平”，更会以低于7折作为入市水平，务求有足够利润。他的投资宗旨是“宁缺勿滥、耐心行事”。近年，伍冠流在拍卖行竞标凶宅均空手而回，原因是现时买凶宅比以前更难，“多人争，无计喇！无以前咁平，买家觉得8折已经好抵！”。静候4年，今年终于等到“笋盘”,早前以670万元购入砲台山富慧阁高层B室的凶宅，以市价66折买入实用696呎单位，他指银行估价同类物业值1,020万元，故此仍有350万元的水位，而且该单位实用率高又光猛，对内栊间隔很满意，才决定入市。
绝招三：买入凶宅三部曲
“做边行最重要都是做功课！”伍冠流自言最高峰时，平均一星期都会走两次拍卖行看看会否“执到笋货”，而且平日都在各区地产代理行勤于发掘笋盘。每次看中凶宅之后，都会认真到凶宅实地走一转，“我会亲自睇楼，感受一下个单位，这样才知道有无机会卖得出。”
“我会亲自睇楼，感受一下个单位，这样才知道有无机会卖得出。”
之后进行三部曲，即查看死亡证，再查册起底，虽然凶宅未必承造按揭，但必定会去银行估价，以证是否有利可图，对卖方、代理的说法不要照单全收，伍冠流更指“要问多几个代理”，并且设定目标价，做足准备功夫才入市。
绝招四：阳光晒入屋 装修必用鲜色
伍冠流征战楼市逾廿年，对不少屋苑单位座向及间隔均了如指掌，但仍亲身视察凶宅，最重要是“单位一定要够光猛，最好有阳光晒入屋，中午过后，太阳要射到大厅！”收楼后，再花费约一、二万元清洁及髹油，最好将墙身扫上奶白色等光鲜颜色，“人为帮助提升温暖度”，避免灰暗及纯白色调，因为会令人想起“死人嘢”。有时为节省装修成本，天花会“偷鸡”不髹油。
绝招五：连租约放售 赚租兼赚价
买凶宅其实都是心理影响，而且售价弹性很大，伍称︰“发生命案后原业主当时会很惊惶，更不想触景伤情，就很想快点‘甩手’，所以买凶宅的价钱可以压到很低。买入后不用太心急出售，只要有耐性慢慢等到一个知音人”。而沽售策略最忌讳的就是“无人住”，故伍冠流一般会先放租，因为有人承租，买方都会比较有信心，之后再以连租约方式售出，有一定租金收入，又可增加持货能力。
伍氏指放售凶宅更需要“耐性”，好运的时候，很快就有客，但手上仍有逾十个凶宅静候知音人，目前放售的凶宅是2010年以114万元，买入第一城48座低层单位，叫价318万较市价平约两成。
绝招六：租给基督徒 外籍客无有怕
住凶宅并非人人都可以接受，但伍冠流指只要“平啲租”，很受外籍人士及基督教家庭欢迎。2007年就以45万元买入一幢三层高的屯门村屋，该村屋当年是银主盘兼疑似凶宅，每层约有500呎，现时分别租给印度﹑巴基斯坦及斯里兰卡三个家庭，其中一户是由安置难民团体国际社会服务社（ISS）代为交租，所以三家人都很准时交租。“百货买百客， 一样米养百样人，最紧要我啲客cheap，无乜要求。”他续称，现时每层单位租金4,000元，目前租金回报率已有32厘，伍冠流指不会放售该幢村屋：“卖咗，买唔返！”