新世界屯门首置盘　最平44万首付上车　一文解答“制唔制得过”

想以低门槛上车的年轻人，终于多了一个可能。新世界（0017）宣布推出帮助年轻置业的“新世代首置计划”，买家最平只付44万元首付，便有机会买入一个位于屯门、实用面积逾400呎的单位，入场门槛堪称“触手可及”。
计划同时“献新猷”，包括代付印花税、长达40年供款期，以及首10年渐进式供款法，方案计设坊间少见，无非想将入场门槛压低。不过，在楼价难被压低的时代下，年轻“无壳蜗牛”又制唔制得过？且看专家如何分析。

采渐进式供款方法

先讲“新世代首置计划”详情。新世界会将旗下位屯门乡事会路的新盘天生楼（The Parkville）作为首置计划的试点，涉及大厦中的15伙，当中单价最低的，是实用面积422呎的3楼B室单位，折实后售587.8万元或每呎13,930元。这个私营版的“首置盘”有4大特点，包括买家年龄须介乎25至35岁、未曾在港拥有物业的香港永久居民、还款期最长40年，以及10年渐进式供款期。若买家使用新世界提供的一按，首付最低7.5%或约44万元。

所谓10年渐进式供款，即首两年供款7折，第3至5年8折，第6至10年9折，10年后将不再有折扣。以上述3楼B室单位为例，据新世界提供数据，假设P按维持在5厘，在首10年息率P减2.75厘（P为5厘）的情况下，首2年原本每月供款17,189元，7折后月供12,032元，第3至5年8折后月供14,082元，第6至10年9折后月供16,428元。10年后，供款无再折扣，而按息亦会调整至P减1.75厘，月供21,053元。

如果以渐进式方法供足40年，总供款额936万元，换言之全期利息开支为348万元。

王美凤：计划弥补楼市缺口

莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文指出，还款期拉长至40年，利息支出当然与一般的按揭“差得远”，何况就算是30年期的楼宇按揭，“正常都唔想做”，他认为年轻人要考虑清楚自己的还款能力，以及有没有需要用到40年期的供款方案。然而，林浩文认为新世界的首置计划属好事，始终买家多了一个选择。

中原按揭经纪董事总经理王美凤表则认为，这项首置计划对年轻买家会有一定吸引力，因为以一手盘计，现时已经很少400万元以下的楼盘，令买家甚少可以40万元左右的首付上车，今次的首置上车盘正好弥补这个缺口。有关计划设下5年禁售及禁租期，王认为设立做法合理，因为发展商用意是帮助长线买家上车及禁止炒卖。

王补充，有关计划对市场正面，但提醒买家下决定前也应衡量自身能力，虽然有新盘推出，却不代表一定要入市。

浑水：楼盘位置较差　料发展商在“试水温”

现时身兼上市公司执行董事兼财经专栏作家的浑水，在外还有炒股等“兼职”，扬言自己满足了计划所要求的入息及首付等条件，甚至“与女朋友一人一幢﹙伙﹚都得”，正好是新世界首置计划的潜在对象，但他表明对有关楼盘没有太大兴趣，因为5年禁售禁租期条款，乃至楼盘地理位置，也令他却步。

浑水解释，禁售期原意虽是为防炒卖，但5年太长，当中可以有很多变数，万一家人有事，当下需要一笔钱应急亦被“锁死”。而且，他见楼盘位于屯门，觉得地理位置较差，因为平日有见坚毅如新界大西北的居民，都难免要说一句“屯门顶唔顺”，何况自己日常工作都要到港岛和九龙区。浑水相信，发展商是次的计划是“试水温”，有见年轻人对楼市的需求，不会首次就推王牌楼盘，而经过这次“压力测试”后，会再推出地理位置优越的楼盘应市。