【01周报】上车无父干靠发展商包按　学者：增楼市泡沫爆破风险

青年收入水平，普遍不能负担香港超离地的楼价。近年兴起“靠父干”，或靠地产发展商包按贷款的置业模式，这对香港经济健全造成恶劣的副作用——这一代借用跨代资本置业，透支双亲晚年生活所依；同时地产商不需买家收入压力测试来促销，两者同样夸大了社会的购买能力。这两者将会触发的社会风险和危机，需要市民自己和政府正视。

“靠父干”是指父母为子女提供置业首付甚至买起单位。近年有不少父母将物业甚至自住物业再按揭或加按，甚至不惜动用退休储蓄，为子女缴付首付，由下一代负责供楼。据官方及私人机构调查数字显示，“靠父干”现象，在香港连年楼价高飙破顶的畸形市道中已风气渐成，令靠父干置业者两代家庭同时陷入风险，成为自身及社会隐患。

据友邦退休金管理及信托本月初发表调查，约八成半受访者认同，供楼等同储钱，且“只求有楼，不问呎数”，甚至觉得“砖头无敌”，有楼在手便无惧退休。在受访父母当中，50%父母更认同扶助子女上车，较个人退休重要；其中53%受访者，更表示愿加按自住物业助子女置业，平均资助金额约90万元。上述数字显示，父母很重视子女置业，即使会颠覆自己长期经营的退休计划，出动到加按物业或动用退休金，也在所不惜。

父母子女都会成输家

靠父干现象已引起金管局关注。尽管局方9月发布的《货币金融稳定情况半年度报告》表示，暂未取得相关物业成交数据，但在市场仍有迹可寻：虽然楼价高企，但无按揭的自住居所住户，较2011年上升5%，占65%。金管局推断，反映了子女接受父母资助置业的方式日渐普遍，而其中部分置业资金是来自于父母再按揭或加按的物业。金管局指出，这种安排会令家庭抵御收入冲击的能力变得脆弱。较早前，财经事务及库务局书面回复立法会议员质询时，也同样警告，若父母用抵押物业以取得资金置业，未来当利率上升或楼价调整，两代按揭借款人，便将同临财务风险。

香港大多数受薪者置业资金通常来源有三：自身积蓄、家庭协助或借贷。美联物业8月公布的“首次置业调查”显示，九成受访首置人士指上车困难，36%业主指首付需父母或其他家人协助；近六成受访者是用个人或共同买家积蓄；这反映买家普遍靠家人支付首付。经络按揭转介也发现，90后的置业率逐渐增加：现时购买500万或以下楼价的90后由2013年不足1%，逐步升至今年的4.1%，分析指除非得到父母帮助，否则90后仅能购买细价单位。

为速销楼盘  推出高风险按揭

负责友邦退休金管理及信托调查的香港教育大学社会政策讲座教授周基利指，利用加按物业更不可取，一旦楼市逆转，加按者有机会面对沉重债务，反令子女要协助父母，致令两代都要负荷沉重的经济担子。事实上，本年中旬摩根大通亚太证券研究部董事总经理梁启棠强调，香港楼价已经接近顶峰，资金流亦加重了买家的借贷成本，假如楼市向下调整，年轻买家不单自己有损失，更有机会将父母金钱输清。

楼价高及首付高，也派生地产发展商为一手楼提供按揭的现象，不少为求上楼又未能靠父干的市民，选择利息较高的发展商高成数按揭计划。发展商为了速销楼盘，提供高成数一按及二按。这些促销“包按”，大致分三类：由发展商包一按；在一按后，再联同指定财务机构提供二按优惠，总按揭成数，最高可达九成。这类计划的审批松紧程度虽然以楼盘而定，但买家不用通过利率压力测试，或甚至免入息审查，明显较传统银行宽松。另一类是由银行提供一按，买家再申请发展商二按。找不到银行按揭的楼市边缘人，普遍欢迎这计划。

由发展商及其指定财务公司提供按揭，虽不会直接增加本港金融体系风险，买家亦更易借贷，乍看属互惠互利。不过，这种按揭安排形同绕过银行审查及金管局规定，鼓励未有置业能力的买家预支购买力。若买主最终无力偿款，单位更将变为银主盘或直接由发展商收楼再出售。

低息优惠是掩眼法

目前更兴起发展商在最初3年提供利率优惠期，营造低还款额的假象。按现时的招徕术，发展商按揭通常以最优惠利率（Prime rate，P）计算；P率目前约5厘，发展商首三年提供P-2厘（即约3厘）按揭利率，甚至只需供息不供本，初年无疑是与银行H按实际利率约2.2厘，相差不大；不过，当还款期踏入第四年，买家便需缴付P或P+1厘（即时价约6厘），比银行现行的H利率约2.2厘时价高近两至三倍，买家到时每月的还款额骤然急升；更有甚者，是买家前数年根本仍未偿还本金。

归根究柢，靠父干和发展商包按两个现象，皆源于楼价已超离一般市民的负担能力。中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量观察到，这类包按在最近一年兴起，由于政府辣招，楼盘难以全数售出，而内地客吸纳能力有限，所以发展商转而借贷给市民买楼，再一并赚取楼价和利息。

同样令人忧虑的，是发展商这种促销，长远可能刺激楼市泡沫爆破。据庄太量分析，发展商向银行的借贷是短债，用于买地和支付建筑费；但买家按揭属长债，发展商可能因此要不断借贷去解决现金流问题；要是如经济变差，或令发展商较容易陷于财困；而如果假设发展商把买家的债务证券化作为后着，分拆上市售给投资者，那香港便有机会重蹈美国当年次按危机的覆辙，波及无辜市民。

鉴于高成数按揭贷款开始累积，以致银行贷款予发展商的潜在风险上升，金管局5月要求银行检视发展商的信贷风险，之后陆续公布下调建筑贷款的借贷比率，及调高发展商信用风险承担的风险权重等规管措施，以免发展商过度借贷，为香港金融体制带来风险。

上文刊载于第87期《香港01》周报（2017年11月20日），原文标题为〈 预支置业能力之风不可长〉，现题为编辑重拟。

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