【地王拆局】四叔近年频沽货套现　终重锤夺美利道商业地王

中环美利道商业地获本港四大发展商之一的恒地，以逾232亿元击退七家中、港财团夺得，每呎楼面地价逾5万元，登上全港最贵地王宝座。观乎近年恒地积极重整业务，连环出售大量非核心物业，套现逾百亿元，重整旗鼓后，一击即中掷下地王，有分析估计，美利道项目日后落成呎租可逾170元，回报高达4.5厘，长线投资利润相当可观。

恒地连环沽货　套现百亿吸靓地

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文指，恒地近年接连出售非核心物业套现，资金充裕，现在是时候吸纳一些优质物业，作资产组合重新配置，纵观现时除了启德较多供应，其他地区“靓地”少之又少，此幅商业地属中区廿年来首幅供应，相当罕有，有空间建“iconic building”（标志大厦）。

翻查资料，恒地近年积极重整业务，出售大量非核心物业，包括观塘丽东酒店、北京恒基中心商场连车位、金龙中心及一批商舖，合共套现逾113亿元，连同住宅项目如半山帝汇豪庭等，单是在港卖楼收入约有149亿元，另今年初又出售半山辉煌台住宅基座商舖，套现约5.12亿元，相信集团密密沽货套现，只为重整旗鼓，再重锤出击、一击即中夺地王。

估呎租可逾170元　回报可观

林浩文又指，由于美利道项目不能分拆出售，作长线收租不俗。他估计，项目总投资额会超过300亿元，落成后租金每月每呎可达170元或以上，长期租金回报率有3.5厘至4.5厘。以项目最高楼面46.5万平方呎计，假设全数租出每月租金收入可逾7,000万元。

对于向来“勇猛”的中资今次未有跑出，他认为，项目不能分柝出售及近月内地资金向外投资限制下，或影响中资出价，同时本地发展商具备相关发展经验，如恒地于于区内已拥国际金融中心（IFC）等地标，投得地皮可起协同效应。

中区商厦空置率奇低　未来供应少

现时中区商厦空置率奇低，仅约1.6%， 未来写字楼楼面供应仍十分稀少，撇除美利道地皮，中区潜在的商业用地供应仅余下5幅，包括中环新海滨有望释放3幅土地作商业发展，另金钟廊重建及前红十字会总部等，涉及近350万平方呎商业楼面，惟估计未能在未来一至两年内推出市场，区内供应再度“断缆”，将有利区内商厦租、售价持续上扬。

现时中区甲级写字楼，二手呎价普遍逾2万至3万余元，最贵一宗成交呎价为中环皇后大道中九号，呎价约3.98万元。然而，是次地王的每呎楼面地价达5万元，换言之，“面粉价”比“面包价”再高近50%至60%。