【佑宁堂重建】规划许可历时20年、翻叮5次　评估数字早过时？　

位于半山区坚尼地道的三级历史建筑香港佑宁堂已有68年历史，将与恒基合作重建成22层高的综合大楼；除最底五层保留作教堂用途之外，其余楼层将重建成高尚住宅，引起争议；同时记者亦发现相关规划许可由城规会于1997年发出，仅设有两年限期，但却可不断“翻叮”重生。城市规划师黄保杰认为，指1997年至今的社区环境已有改变，当年批出规划许可所作的评估未必能符合现时的情况，如交通流量可能被低估。
摄：颜宁

根据城市规划条例第16条，所有在“政府、机构或社区”用地的改建和发展都须向城规会申请。佑宁堂重建成高尚住宅和教堂的综合大楼的计划须先向城规会申请规划许可，并一并提交技术评估，包括交通网络、通风、景观等，而这些评估都是根据当时情况而推算。而佑宁堂的规划许可带有附带条件，需要在有效期前开展已申请的规划。因为佑宁堂曾被评级的三级历史建筑，其中一项附带条件是保留历史建筑物料，以及整全的相片和建筑记录。之后佑宁堂可向建筑事务监督提交建筑图则，相关规划许可亦会被视为已经展开。

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规划许可翻叮多次　仍沿用20年前车流量？

佑宁堂重建的规划许可由城规会于1997年发出，仅设有两年限期；佑宁堂后来5次向城规会申请延期。展开发展的期限于是延至2009年6月6日。佑宁堂于2009年5月获建筑事务监督批准建筑图则，其后向屋宇署提交数次修改。然而，佑宁堂获规划许可于20年前发出，是否能符合现时的社区发展呢？黄保杰指当年的评估通常都会低估了现时的情况，存在误差；又以通风和交通最为常见。他以交通网络为例，向城规会提交的技术评估当中包括车流量的假设。简单来说，即使邻近区域的交通流量已大大提升，但20年前的规划申请亦只是考虑当年的车流量而作决定。黄保杰指，除非附近已经加建新马路，否则一般而言车流量多是被低估，会为交通带来负担。他续指现时运输署并无机制要求更新交通评估，亦不可推翻先前的规划许可。他指，设立限期的原意是希望堵塞“不可预知的未来”的情况，防止相关规划偏离当年评估推算，“太迟先起，附近嘅环境已经有变化。”

佑宁堂重建计划的规划许可虽然设有两年时限，但是只要在限期前申请续期就可以继续“翻叮”；即使动工无期，有关规划许可依然有效。黄保杰解释指，城规会的规划许可设时限，目的为防止发展商故意拖延，“等到（楼价）水涨船高先开展”；否则一般而言，只有在特别情况下才会批准延期。他指出属历史建筑的佑宁堂是特别个案；它需要符合园景、保育、消防等条件才能开展重建计划，因而以技术理由申请延期，形容个案属“恰巧”有此需要。

城规会订3层高限制　无阻佑宁堂重建计划

公民党立法会议员陈淑庄亦指翻叮规划许可的做法已非新鲜事。早于1994年已经获得许可的湾仔合和二期发展项目亦是运用同样做法，她形容“一早已经觉得好夸张。”。她亦质疑翻叮做法是否恰当，批评此做法会为区内的规划带来压力。“将来一个区入面零零舍舍有一栋好高嘅楼系一堆矮楼之中，可能就系好早之前已经入咗（申请）。”

佑宁堂所在的地区属“政府、机构或社区”规划用途，传统上多是低矮的建筑物。2008年，城规会在制定分区规划大纲图时，于佑宁堂所在位置定下3层高的限制，亦是为了该用地能预留空间，确保空气流通。但原来此限制对佑宁堂的２２层高楼计划无效——即使建筑、测量、都市规划及园境界立法会议员姚松炎指，城规会更新分区大纲时对于早前已经批准的规划许可并无法律约束力，是源于香港法律无追溯力的传统，甚少会推翻之前的许可。

曾申请重建成31层的综合大楼　两度被拒

记者翻查资料发现，佑宁堂早于1996年曾经申请（A/H11/49）重建成31层的综合大楼，地积比率达6.2。城规会认为地积比率过高，与邻近建筑物所容许的发展不相容；又指该地段属“政府、机构或社区”用地，若批准申请将造成不良先例，将对该地区道路网络的超载造成不利的累积影响。有关申请于5月24日被拒，佑宁堂再申请覆核并于1996年10月11日再次被拒。