发展商搞大窗口“发水”赚钱　区议员：管理公司嫌贵唔抹

菲律宾领事馆要求在港菲佣今后毋须清洁外窗，即使后来改为在有人陪同及地面以上一定要有窗花的情况下菲佣可抹窗，仍引来不少雇主反问“谁来抹窗？”
香港住宅窗口设计愈来愈大，甚至整幅墙为玻璃幕墙，抹外窗堕楼的意外不时发生。建筑师及测量师认为这种窗难以由住户伸出窗外抹，但这种大窗能让发展商售楼时更有利可图。建筑师指，巨型外窗及玻璃幕墙应由吊船清洁，然而不少楼宇的物业管理公司都没有提供这类服务，或只一年清洁一次。（抹窗难二之二）

资深建筑师冯永基解释，玻璃幕墙设计首先在外国兴起，1950年代开始在香港出现，近年亦愈来愈多建筑使用这设计。使用玻璃幕墙除了能令住宅更美观，亦能减少铺石屎的工人的需求。此外，玻璃如有适当隔热，更多自然光透入时，亦比较环保。

早期大型私人屋苑如太古城、美孚新邨的窗户都比现在的细。除了窗口愈建愈大、去窗花，巨型窗台、以落地玻璃式玻璃幕墙取代石屎墙的做法近年亦甚为常见。

他指，玻璃幕墙规定起码十六分之一的部分能打开，确保空气流通及紧急状况可用。不少楼宇窗户、窗台设计分成左、中、右三部分。左右两边为能打开的活动窗，中间最大一幅为固定玻璃，不能打开。故此，为清洁该固定窗便有一定难度。此外，窗户设计款式愈来愈多，有不少住宅呈流线型设计，将部分空间如主人房设计成半圆形。弧型设计使抹窗工作更添困难。这种不便室内清洁的窗台及玻璃幕墙成为潮流，背后原因之一，原来是因为有利可图。

玻璃幕墙获豁免建筑面积计算　 增加空间感

屋宇署、地政总署和规划署在2001及2002年发出《联合作业备考》第1号及第2号，推动兴建环保和创新楼宇。测量师学会前会长何巨业说，为鼓励加快楼宇建造时间及简化现场工序及减少废物，政府就宽免预制墙作为楼面面积的计算，玻璃幕墙便是其中一种预制件。他指，石屎墙一般最厚（除了结构墙）150毫米，但因为玻璃幕墙需要骨架承载风力，需要一定厚度，2006年后便容许最厚300毫米的玻璃幕墙，直至2013年才改为200毫米。另外，拥巨幅玻璃的窗台同样获豁免建筑面积。

何巨业指，获宽免楼面面积对发展商来说是“赚了”，因发展商可不用付额外金钱就多了建筑面积（Gross Floor Area）可建，却可被计入实用面积（Saleable Area）售卖，这对业主来说却没赚，因为买楼是看整个“package”。何巨业说：“如果本身法定建筑面积是一万呎，但建玻璃幕墙可多建数百呎甚至千呎。”（2013年后，窗台不能入实用面积，玻璃幕墙仍然可以。）

以豁免建筑面积来赚取更多实用面积，有人称之为“发水”楼。2013年，长实的长沙湾一号．西九龙就被传媒发现其建筑面积因预制墙壁、露台、工作平台等获豁免建筑面积，最后总实用面积比土地契约的可建住宅楼面高出2%。

除了以上诱因，何巨业指，愈来愈多巨型窗、窗台及玻璃幕墙设计，是香港特色。因为香港住宅面积较细，窗大便令视觉上开扬一点，减少压逼感，楼宇外型亦较现代化；而如楼宇本面向优美景观，亦自然希望窗户愈大愈好。

他指，屋宇署近期已要求发展商要设有吊船或吊臂装置设备才能获豁免建筑面积。不过，由于以前没有规定，不少个别设计玻璃窗太大块，为了美观忽略了使用、保养的考虑，难以清洁，同时亦制造家居危险。

何巨业指，这种设计下，管理公司应以吊船清洁。坊间多数大型住宅项目应有设立吊船，细型亦应设吊臂清洁。

物业管理公司多不负责清洁外窗　 吊船清洁昂贵

一些巨型玻璃可高两米，阔达三、四米，不能打开，如要从室内清洁，便要半个身探出去。从清洁的角度看，实是超出了人类的尺度（human scale）。在香港，玻璃幕墙设计的商业大厦都由吊船清洁。

那么，住宅物业管理公司有没有帮住户清洁外窗？记者向香港几间大型物业管理公司查过，包括管理近十万户住宅单位的港铁。港铁回应指“窗户的维修清洁一般由单位业主负责，并不属于公司的工作范围”，但会一年清洁一至两次“少数住宅屋苑外墙的玻璃幕墙”。在香港及内地管理十多万单位的新昌管理服务有限公司则指，窗户的清洁责任属于该单位的业主，管理公司只清洁公共位置的窗户。

而长江实业旗下的高卫物业管理有限公司、信和物业管理有限公司、附属新鸿基的启胜管理服务有限公司和康业服务有限公司，在截稿前未有回复。

当中启业管理的雅典居及信和管理的帝柏海湾都有弧型设计的巨型窗口，相对难在室内清洁外窗；信和管理万景峰有巨型窗台；而高卫管理的渣甸山名门有玻璃幕墙，但以上几个住宅的管理处皆指他们不设清洁外窗服务。在万景峰服务了6年的菲佣Rowena说，六年来管理公司都没有清洁过住宅外窗。

吊船费用昂贵而疏于清洁？建筑师：属大厦责任

曾与“将军澳港铁屋苑大联盟”一同请愿，指港铁物业管理费过高的西贡区区议员方国珊指，据她所知，因为费用昂贵，港铁大部分物业都没以吊船清洁外窗。

何巨业指，早年有些发展商觉得吊船建筑成本、保养及运作费用高昂，以及要牺牲部分天台空间而没安装吊船，但近年随着行业及市场期望提高，多了楼盘安装吊船。

资深建筑师冯永基认为以吊船清洁幕墙是大厦责任。对于有人费用昂贵而不常以吊船清洁，就像以往九龙城寨很多升降机兴建了但因电贵贵而不开一样，只装来应付要求。他指，社会既对生活质素有要求上升，就应接受成本上升的代价。

何巨业指，近期屋宇署已更改玻璃幕墙可获豁免建筑面积的要求。如要建玻璃幕墙，须确保大厦设有吊船或吊臂才能获豁免建筑面积。他建议将来窗户设计减少过大块的玻璃设计，减少清洁困难及家居风险。

现时香港有三十多万劳动人口，香港亚洲家务工会联会组织干事邓建华指，香港现行的《职业安全及健康条例》豁免了家务工雇主履行条例的责任，忽视了家居作为工作场所的职业安全，令雇主缺安全意识。

当然，不是每个住宅的窗也这样难抹，亦已安装窗花，亦有些住户会买机械抹窗机清洁。这两者当然比较安全，但若是巨型玻璃窗台、玻璃幕墙，其设计之时已令室内清洁造成不便，无论是谁探出半个身去清洁，都会有危险。抹窗不只是外佣的事，而是大众都应对提高家居工作安全意识。

Rowena说，外佣争取不抹外窗，并不代表叫雇主自己抹：“要抹这些窗太危险了，这不只关我们（外佣）的事，意外也可能发生在其他人身上，有时可能是屋主的婆婆、中年女人……同样也会有堕楼危险。生命好宝贵。”Rowena觉得，或许我们全都不应在家中冒险去抹外那些巨型外窗。

（劳工处在星期六宣布已与多国的驻港总领事达成共识，外佣可在安全的情况下清洁外窗，包括地面以上的窗户一定要有窗花和上锁，清洁时需要一名成人在场照应。）