【公共空间．3】偏重管理难见活力　关注团体：契约空泛权益难保

前规划署署长凌嘉勤表示，私人管理土地辟出公众休憩空间的做法，是政府面对有限土地时，为配合城市发展、开拓活动空间的解决办法，亦属本港经济发展下的产物。按发展局资料，政府多透过地契或“拨出私有地方供公众使用的契约”订立条款，规范业主提供适当公众休憩空间。但关注组织指出，该类条款内容简单，难以确保管理者营造优质公共空间。记者与“拓展公共空间”成员巡视本港多个私人管理土地的公众休憩空间，并分析其地契等相关条款，发现不少条款只要求休憩空间安全清洁。部分公众空间的管理及设施质素参差，例如缺乏座位、引路标示不足、严禁穿高跟鞋内进、前线保安人员禁止采访拍照等。摄影：邓倩萤

休憩耍乐场地　需良好通风采光

“以前铜锣湾时代广场的位置是电车厂，职员人流跟商场人流完全不同，需求亦有分别。”凌嘉勤解释，上世纪六、七十年代本港经济起飞，当城市向外扩展，船坞及工厂等设施原本坐落城市边陲，渐渐变为身处市中心，发展商遂将原有厂房设施拆卸，发展为商场住宅，休憩空间及公众设施需求亦趋增；经济转型期间社区转变大，在土地供应紧张的地区，特别是已发展的旧社区，政府会藉发展商申请改划土地用途或重建，探讨能否在相关土地或建筑辟出休憩空间。

凌嘉勤指出：“休憩空间是城市规划必须考虑的要素，这亦是生活所需。”他解释，每个人都需要休憩空间休息及玩乐，这片公共空间亦需要良好的通风和采光，“总不能全部建成高楼，要有些公园等地方让阳光透进来。”

政府针对私人管理土地　辟出公众休憩空间措施订立公用契约按发展局资料，若一些私人楼宇，其楼宇范围内提供港铁设施、因拓阔街道而移后楼宇，以及提供穿过楼宇的行人通道等，应划出部分空间供公众使用。政府根据建筑物条例，按指定条件给予业主优惠或补偿，在计算该楼宇的总楼面面积时可豁免计算有关空间的面积，或给予额外总楼面面积，而公用契约会列明业主的权利和义务，例如时代广场的公共空间。订立地契条款政府在卖地、批地、处理涉及规划许可及契约修订或换地的私人发展时，可能会向发展商提出订立地契条款要求。同时，发展商向城市规划委员会提交规划时，或为增加获批的机会，提出设立公众休憩空间。此外，发展商就“综合发展区”项目向城规会以总纲发展蓝图形式提出规划申请时，城规会亦有机会加入相关条件，其后一般加入土地契约条款内。发展局发言人指出，地政总署公开截至2018年6月为止的名单，涵盖1980年或以后落成而须根据地契要求向公众提供各种设施的672个私人发展项目，当中涉及1,044个公众设施及79个休憩空间。

政府将休憩用地列为法定土地用途地带，并设最低供应标准，其中私人发展公众休憩空间亦可计入相关范畴。政府冀藉私人管理土地辟出公众休憩空间，并透过地契或“拨出私有地方供公众使用的契约”（公用契约），规范业主提供相关土地，管理及承担维修费用。不过，“拓展公共空间”认为，相关地契条款过于简单，未能有效确保业主或管理者提供具质素、促进社交的公共空间。这类地契条款各有不同，令人质疑未有统一政策。按地政总署资料，东涌东荟城的公众休憩空间共分为三个部分，分别为地面露天广场、一楼及三楼平台，面积共约13,900平方米。采访当日，“拓展公共空间”总监单怀亮沿商场外围梯级先后到一楼及三楼平台。因平台的座位不多，一楼平台有数人于花槽边石壆休息，三楼平台则有数名少女席地而坐聊天。单怀亮说：“空地一块无配套，这样的空间不能吸引及聚集人流，以促进社交，效用并不理想。”

单怀亮曾向商场职员查询前往平台的方法，职员指可乘办公室升降机。他认为，前往公共空间路径并不明显，沿途无引路标记指示，市民难以得知这些公共空间。另外，平台设立告示牌，禁止市民在椅上躺卧及参与球类活动。单怀亮表示，若公共空间什么都禁止，其实是浪费公共资源。公共空间应平衡管理者及用家利益，“最少应考虑能否供团体举办活动，以活化空间。”他又指出，地面露天广场的喷水池虽可吸引人流，惟座位不足，亦没有遮荫处，未有切实考虑用家需要。

东涌东荟城的公众休憩空间属私人土地，是发展商以总纲发展蓝图提出规划申请时设置。翻查地契，条款订明相关空间须符合蓝图规划，管理方面则要求发展商管理及维修相关环境及设施。他认为，地契条款过于空泛简单，难以推动管理者提供促进社交的空间。东荟城发言人回应，地面露天广场位处东涌港铁站出入口的主要通道，故难以大量加设座椅。扩建部分启用后，会考虑提升三楼平台的休憩空间，并改善路标指示。此外，为确保人流不受阻碍，每年只批准少量团体于固定区域举办非牟利活动，因三楼平台主要用作休憩空间（如供居民晨运），因此不会划作活动场地。

私人管理的公众休憩空间种类繁多，部分私人管理的空间为政府土地，例如东涌海滨路蓝天海岸的公共空间。该处位于私人屋苑蓝天海岸的中央，公园设有长椅及凉亭。按地政总署文件，该空间为政府土地，面积约27,400平方米。翻查港铁上盖物业蓝天海岸的地契文件，只要求该公共空间容许公众人士通过。

记者随单怀亮到该处巡视及拍照，先后有四名保安人员前来了解。记者向保安主管表示，以记者身份采访，探讨本港公共空间的使用情况，该主管未有阻止拍照，表示理解后离去。其后有保安人员称，不可拍摄园内设施。记者查问为何政府土地、公共空间不可拍摄，该保安人员回复：“我们有权管理这地方，你们采访及拍摄，即损害住户权益。”单怀亮表示，部分保安员虽未有直接阻止，但做法令人感到不安，未能让人享受公共空间。

业主利益先行　反忽视公众权益

港铁发言人表示，该公共空间由蓝天海岸客户服务处管理，由于蓝天海岸私人屋苑范围与公共空间位置非常接近，当时保安员未有留意公共空间的范围，故上前了解，避免拍摄工作影响屋苑住户。发言人指客户服务处已再次提醒保安员，公共空间的范围及相关规定。

蓝天海岸公共空间入口位置，列出16项禁规，包括禁止“肮脏的人”入内，但没禁止拍摄。单怀亮认为现有地契条款未能保障使用者的权益，而且不少公共空间跟住宅相邻，管理方往往以业主利益先行，忽视公众权益。但除法律途径外，现时未有机制决定管理者就公共空间所制定及执行的规例是否合理。他指出，政府跟发展商订立契约时未有统一方向，每宗个案的条款不同，“有些设最低面积，有些要求有若干椅子，有的只要求环境清洁。”

不少业主或管理者就相关公共空间订下规条，例如沙田新城市广场管理者禁止市民穿高跟鞋踏进铺上人造草地的公共空间。沙田新城市广场服务处发言人解释，订下保障安全指引，目的是让使用者在不影响他人的原则下自由使用公共空间。

执业律师谢天良指出，管理者订立管理规例，避免被指管理不善而不符地契要求。至于规例是否合理、管理者对于公众未有遵守规条或公众不同意管理者订定规例的情况应如何处理，需交由法庭裁决。立法会建筑、测量及都市规划界议员谢伟铨批评，政府未有制订一套完善的公共空间政策，管理规例散见各部门，亦欠缺有效机制监察管理是否恰当，故建议参考海滨事务委员会的做法。

发展局发言人指出，2010年修订规例后，一般住宅项目不应要求发展商在私人土地提供公众休憩空间，以免将相关费用转嫁业主。发言人又指，私人发展公众休憩空间业权人须履行让公众使用公众休憩空间、管理及保养设施的责任，但地契不会巨细无遗地列明容许其用途或使用限制，而管理者所订执行条款须与地契相符。如市民怀疑管理者违反地契，可向地政总署投诉，署方会跟进个案，向业权人或其委任物业管理公司厘清地契规定。

上文节录自第140期《香港01》周报（2018年12月3日）《让阳光绿意透进来　谁享公共空间？》。

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