【触不到的公共空间】私人屋苑藏公地？民间审计揭10年问题仍在

不能到达的公共空间，还算不算公共？10年前，大角咀私人楼宇港湾豪庭被揭发没开放其“私人发展公共休憩空间”（Privately Owned Public Space，简称POPS），引来公众关注，发展局其后发表POPS设计及管理指引，惟没有法律效力。10年过去，最近民间组织“拓展公共空间”抽查11个住宅项目内的POPS，发现仅3个合格，其余要不指示不清，要不入口隐蔽，甚至种树挡路、写明属“私人地方”。这些公共空间是否已名存实亡？不想这样，又有何方法？

最低分奥海城：公共空间设围墙

楼梯、“私家重地”告示、厚实围墙，私人发展商将公众拒于公共空间门外的方法，可谓层出不穷。最近民间组织“拓展公共空间”乘港湾豪庭事件10周年，将今年定为“POPS关注年”，并发布POPS审查报告，以畅达性、环境／设施、公众使用、社交性4个范畴评分，在抽查的11个POPS中，仅3个合格，最低分的是奥海城一期奥海城海滨公园，仅7/20分。

报告指该公园入口处远离商场，沿路没有指示牌，畅达性低，而且公园围墙采用与私人空间一样厚重及不透明的设计，减低公众对该空间的注意。报告又指空间窄长，主要用作通道，用途单一，不鼓励社交。发展局回应指，如果地契有列明须设指示牌，才可强制业主履行，至于未有规定者，各分区地政已透过信件建议业主提供指示牌。

入公共空间要会员证？

其余不欢迎公众的设计，还包括红磡海逸豪园，其海逸坊商场4楼公共平台需经过私人会所通道才可到达，而会所入口需要出示会员证。荃湾丽城花园更贴出“私家重地”告示，且以楼梯将公共空间与路面分隔开，使畅达度减少。

西环宝翠园的设施亦未完全顾虑游人需要，现场只得零星石质桌椅，冬天如寒冰床；场内只有少量游乐设施，旁边没有座椅给家长休息。空地上开出十多格阶砖空位种植小树，每格之间不够一米，使该处尤如丛林，不鼓励使用者停留，整体评分仅8/20，分数属11个抽查空间中的第二低。

最高分的是油麻地骏发花园，但也只得14/20分，其中还有不少指示牌禁止公众进行各种活动如禁止球类活动。拓展公共空间秘书长叶紫盈（Kathy）指，香港无论私人或政府管理的公共空间，往往采家庭式思维，“原意是怕影响到人，但太多禁令却容易令使用者反感、不想用。”她说。“应该从设计上去改善，而不是禁止，例如路设计得阔些，人和单车都可以行，就不怕撞到人。”

而且，定立禁令的背后，所依法理其实未明——地政总署负责的私人发展公共空间大多并没有签署《拨出私有地方供公众使用的契约》（deed of dedication），即只能据地契拟定规则，而地契内列明，市民可以在这些空间进行所有合法的活动（all lawful purposes）。发展局回应2011年公布了“私人发展公众休憩空间设计及管理指引”，鼓励POPS业主和管理公司尽可能合理运用空间，容许不同种类活动进行。惟此指引并无法律效力。

POPS分别由地政署及屋宇署负责，前者大多没签订公契，即如上文所述只能据地契拟定规则，但后者则有签订公契。发展局指屋宇署与业主签订的《拨出私有地方供公众使用的契约》主要条款包括︰
1）业主须开放拨出的地方予公众作订明的用途；
2）业主须自费保持所拨出的地方清洁整齐，免受阻塞；及
3）如果业主不执行有关契约的规定，政府可按契约条款作出跟进行动，例如要求业主拆卸安放于用地上而会阻塞公众通道的工程。

申请使用无门　政府资料错误

除了设施不完善，这些POPS似乎也不欢迎公众申请使用。据发展局于2011年发布的“私人发展公众休憩空间设计及管理指引”，业主或管理公司须清楚订明在POPS举办活动的申请程序及规则，然而以荃湾丽城花园为例，网上在政府网页以外，并无该POPS的资料，遑论给人申请使用。

“其实2014年审计署都有做（审查），但至今这些公共空间都没有大改善。”Kathy说。每年地政署都要做周年巡查，但政府网站上的POPS资料却不准确，如地政总署网页图片见到沙田骏景园设有儿童游乐场，但该处原来已变成空地。发展局回应指没有现成的巡查次数统计，如巡查后发现有人违反地契，会向业权人发出警告信，如违契情况未适时纠正，业权人将被“钉契”。

2011年指引无法律效力　民间组织望立法

Kathy指，有些POPS当初签订地契时，地契没限制开放时间、设施要求等，2011年发展局发布的设计及管理指引也没法律约束力，“发展商不做足也不会犯法，很多时他们都因为钱的问题减少POPS开放度，不想做那么多管理功夫。”然而她指POPS的出现原本该是好事：“屋苑和社区很近，我们要去公园其实可以不用只去添马舰。”现在空间被浪费，她期望纵使地契不能改，政府也可将指引变成条例，“使发展商不会滥用政策，私有化公共空间。”

2008年港湾豪庭事件后，政府曾指不会再鼓励在私人住宅内设公共空间，但商业建筑内的公共空间则无提及。未来除了住宅内的公共空间，“拓展公共空间”也将会对商业项目内的公共空间展开审查，“希望多些人去到、用到。”Kathy说。

民间组织“拓展公共空间”的私人发展公共空间审计报告：http://bit.ly/2FFigJl