新盘管理费吓人　每月供楼变相“畀多一成”　买楼收租“冇肉食”

港人买楼，除了计算首付、按揭及每月供款外，往往忽略了入伙后每月要支付的管理费。纵观近年推售的新盘，往往标榜设豪华会所设备，酒店式管理服务等予住客享用，但其实“羊毛出自羊身上”，买家入住后要支付的管理费金额相当惊人。参考近期新楼每呎管理费动辄4、5元，如㓥房般的“纳米单位”每月管理费支出便涉千余元，买楼收租“无肉食”，用家亦“小数怕长计”，管理费随时相等于每月供款额一成，偏偏管理费资料不会于楼书上提供，准买家入市前宜主动向卖方及地产代理查询。

管理费是根据大厦公契规定的管理/业权份数而厘定，由所有业主共同摊分屋苑公共空间的整体开支，如日常管理、保安、清洁、维修及保养等。近年不少单幢盘提供“纳米单位”，居住空间既细小，亦欠缺大型会所设施，却由於单位伙数少，故每户要摊分的管理费变得相当高昂，每呎计随时比豪宅还要贵。

一手单幢楼管理费贵同区二手楼两倍

如楼花期长达3年、目前尚未入伙的黄大仙钻岭，涉95伙，物业提供一个5,000平方呎的私人会所，但不设停车场，每呎管理费却要5元。

参考项目最新一份价单计，低层Ａ室一个353平方呎两房户，价单定价为604.48万元，以现时息率计，借六成，25年还款期，月供约1.56万元，而每月管理费则要1,765元，一年便是2.1万元，即管理费支出已相等于供楼款项的11%。即使项目最细的198平方呎开放式户，管理费也要990元。

参考同区又邻近港铁站出入口的二线屋苑新光中心，管理费每呎仅约1.57元，相比之下，钻岭贵足足两倍。

Grand YOHO大户　每月管理费贴近七千

即使是大型屋苑伙数多，每户支出的管理费理应可摊薄，惟“随楼附带”的大型豪华会所设备及管理服务，费用还是由业主摊分。如近月收楼的第一期Grand YOHO，涉1,128伙，住宅单位管理费每呎3.95元，暂为元朗区内最贵。若以项目最大单位1,734平方呎计，每月管理费便要6,849元，一年便要8.2万元。

扣除管理费支出　收租回报明显下降

若以屋苑一个514平方呎两房户为例，2座中层G室，价单定价801.26万元，折实约655万元，如现时息率借六成、25年计，月供约1.62万元，而每月管理费需2,030元，管理费已等于每月供楼款项的12%。而同类呎数单位近期成交月租约1.62万元，对收租客而言，若扣除管理费后，租金回报便由2.97厘降至2.6厘。

此管理费水平，除了因为屋苑提供17万平方呎会所及户外园林、涉逾50项设施外，发展商又引入礼宾式服务，如为住客提供各式小家电、衣物代洗、网购收集中心等。

而屋苑会所如室内及室外游泳池、嬉水区，儿童及成人健身室，每次使用需额外收费15至25元，三项铁人训练室时租约150元，标准室内运动场时租160元，另有可用作婚宴及证婚场地的宴会厅，时租约600元。

此外，Grand YOHO连接逾100万平方呎的大型商场YOHO MALL形点，涉约300间零售店舖。发展商早前开放屋苑两伙现楼示范单位，间隔四正，且每户拥约11呎特高楼底。

楼书毋须列管理费款额

有香港房屋经理学会成员指出，新盘管理费趋增，原因之一是近年流入加入大量绿化元素，如园林花圃、绿化墙身等等，均需专业保养，成本不低。与此同时，最低工资政策下，物业管理及清洁等人工成本开支亦有增长，终转嫁至业主身上。

管理费作为每名业主的经常开支，惟在购买楼花时，此费用往往成疑。现时，一手条例并没有要求卖方必须于售楼说明书中列出每个住宅物业的管理费款额，卖方只须在一手住宅物业落成后作销售时，在“卖方资料表格”才列出管理费用，故准买家购买楼花时，宜主动向地产代理或卖方查询相关费用资讯。