回归25周年｜房屋问题纠缠四分一世纪　楼市光怪陆离屡成国际焦点

本港房屋土地问题多年未解，不少社会矛盾均被指由房屋问题衍生，令社会积怨甚深，一般家庭轮候公屋时间长达6.1年，再创23年来新高。今年是香港回归25周年，回顾这个深层次矛盾与“死结”，楼价由80年代起便一直上升，至回归后受首任特首董建华的“八万五建屋计划”和亚洲金融风暴重创，楼价急挫直至2003年“沙士”疫情后才从谷底反弹，但当中错过的调整房策时机，令过去近20年升势不止，㓥房、纳米楼涌现，不仅基层，连中产的住居困境亦屡次登上国际新闻焦点。
现任特首林郑月娥卸任前屡次“出招”，包括在争议声下推“明日大屿”、“北部都会区”，更明言会向绿化带和湿地缓冲区开刀，惟外界纷纷直指政府“笃数”，未有再提公屋“三年上楼”承诺，基层住屋困境改善仍未见曙光。

延伸阅读：

根据差饷物业估价署的住宅单位售价指数，40平方米以下（即不足430平方呎）的私楼，回归前楼价指数已不断攀升，1997年回归之时更是楼价的高峰期，短短一年内急升38%至161.4，“炒风”炽热，九龙区一个约400平方呎的单位平均售价226.1万元，现时的“上车盘超荀价”已是当年的“癫价”。

在主权移交前，港英政府已不断开山劈石、填海造地建屋先是夷平康山、港岛东填海，再公布俗称“玫瑰园计划”的香港机场核心计划，在赤𫚭角兴建新香港国际机场、北大屿山新市镇及西九龙等，同时间在新界规划三个新市镇，包括将军澳、天水围和东涌，而马鞍山则被发展成沙田扩展部份，让大量人口迁入新界。

首任行政长官董建华甫上场便在《施政报告》提出“八万五建屋计划”，承诺回归后每年的住宅供应不少于8.5万伙，让全港七成家庭可以“上车”，借此令一般家庭公屋轮候时间由6.5年缩短至3年。

“八万五”政策一出台便迎来亚洲金融风暴，楼市遇上双重灾难性打击爆破，楼价指数一年急泻近三成，“砖头”一夜间沦为负资产，为求“止泻”，政府翌年6月暂停卖地近一年，“八万五”其后更变成“不存在”。

楼市在2003年“沙士”疫情后，才由谷底反弹，因为错过调整楼市政策时机，升势无法遏止，楼价指数已由当时的61.6升至2021年底的392.7，以九龙区一个约400呎的单位计算，平均售价已从83.5万元大幅飊升至去年的663.3万元，增幅达七倍。

上车难的哀歌鸣奏20载，有发展商以协助小市民“上车”为名，推出不足200平方呎㓥盘，甚至连今期居屋启德新盘，亦有约两成单位仅约180平方呎，实用面积堪比㓥房。根据立法会去年的数据，本港人均居住面积中位数仅得16平方米（即172平方呎），仅达国际最低标准一半，而㓥房的人均居住面积更只得71平方呎，比一个私家车车位更细。

“上车”无望，基层小市民的居住环境更是水深火热，㓥房涌现，连财爷陈茂波亦曾卷入出租㓥房丑闻。根据“㓥房”租务管制研究工作小组报告，全港㓥房至少超过10万间，估计超过22.6万人瑟缩其中，编配公屋成为他们的唯一寄望，惟截止今年3月的数据，一般家庭轮候公屋时间增至6.1年，创下23年新高，追贴回归时的严峻局面。

历届政府均曾推出政策企图为楼市降温，包括上一任特首梁振英在2013年取消“勾地”制度，将政府推售的土地由公开拍卖方式改为招标，冀能让中小型发展商加入竞争，却惹来有欠公开、透明的质疑，更多次出现地皮以“癫价”成交，是楼价升势未止的“元凶”。

现届特首林郑月娥在2018年推出俗称“土地大辩论”的土地供应咨询，检视本港土地供应来源，提到本港仍欠缺至少1,200公顷用地，政府遂制定18个开发土地的选项以满足1200公顷的土地需求。

▼2021年《施政报告》发展新界北▼

林郑在卸任前更大推“明日大屿”填海计划和“北部都会区”发展，企图增加土地供应，近两年的《长远房屋策略》宣称，未来十年的土地供应已“达标”，但会是“头轻尾重”，“后五年期”，即接近2030年后才有望纾缓市民的居住困境，但屡被批评有关计划“笃数”、“存在水份”，即将接棒的李家超政府能否成功“出招”拆解房屋乱象，达成中央“消灭㓥房”的目标，成为外界的焦点。