黄伟纶引述市建局倡研提高荃湾地积比　韦志成冀需求主导融入荃湾

本港楼宇老化问题严重，市区重建局2011年推出“需求主导”计划，2016年暂停申请，该局行政总监韦志成今日（17日）称，期间收到208份申请，约50个位于油麻地及旺角一带，但只有三个项目成功开展，归咎是因为操作欠弹性、地盘只能重建单幢楼规划裨益低等，希望改善计划后明年在荃湾、深水埗两区再重新应用。
发展局局长黄伟纶在网志则引述韦志成指，荃湾最高住用地积比率目前仅为五倍，现在是合适时候，在荃湾开展研究，审视提高荃湾区地积比的可行性，

施政报告提到，面对楼宇急速老化，须采取更有效政策手段，加快重建更新步伐。市建局“油旺研究”，为重整和重新规划两个旧区制定蓝图，亦提出发一系列新规划工具以提升土地使用效益和重建潜力，施政报告亦提出会在荃湾和深水埗两个旧区开展同样地区规划研究。

黄伟纶在网志指早前与韦志成一同到访旺角，谈谈市区更新情况。黄称，今年施政报告提出邀请市建局在荃湾及深水埗旧区开展同样的地区规划研究，以确定更新方案，而深水埗和荃湾均属旧区，市建局可运用“油旺研究”提出的概念和规划工具，审视区内的土地用途、道路规划、休憩空间及社区设施等情况，为这两个地区制订规划及重整蓝图，并探讨调整及提高区内发展密度的可行性，从而善用土地和加快旧区重建。

荃湾最高地积比仅5倍　韦志成倡审视提高地积比可行性及检视土地用途

当中，荃湾属于香港第一代新市镇，自1970年代开始发展，区内不少楼宇楼龄已超过50年。黄伟纶引述韦志成指，当年新市镇订定的住用地积比率一般较市区为低，荃湾的最高住用地积比率现时仅为五倍，因此现时是合适时候，在荃湾开展类似研究，并审视提高荃湾区地积比的可行性，同时检视土地用途，改善这个旧区的整体环境

5年间收208申请　仅3项目成功开展

韦志成今日亦在《挚诚.志成》网志提到，市建局“需求主导”计划在2011年推出，到2016年第五轮申请后暂停接受申请，市建局期间共收到208份申请，当中大约50个个案位于油麻地、旺角研究范围内的楼宇，但只有3个项目成功开展。

只能建成单幢楼　规划裨益低

他称，每宗申请涉及的楼宇数目、地盘面积、界线、所在位置等参数，均由业主以自身的需要作主导而提交。当个案符合当时所规定的申请门槛，以及在重建工程的可行性上符合环境、交通、基建配套等技术条件，市建局一般都会接纳，并按申请项目的条件而开展重建。虽然这类项目，可以改善住户的居住环境，但项目一般只能建成“单幢楼”，规划裨益低。

他举例，油旺区落实的3个项目，每个地盘的面积皆不足1,000平方米，其中最细的项目占地只有470平方米，只可以兴建69个住宅单位。根据现行《建筑物（规划）规例》，高度超过61米（一般可兴建约20层）的新建楼宇，上盖面积只可占重建地盘面积的三分一，当中还要扣除升降机及通道等公用设施，最后每层剩余可用作住宅、商舖等楼面面积偏低，除了地盘的设计效率不理想，个别单幢楼重建亦限制了日后整合毗邻土地作规划发展的可行性，未能为社区创造更大的裨益。

欠弹性　未能充分运用地积比

韦志成又提到，部份个案楼宇未达地盘面积、凑合所需要的业权持有人等申请门槛而落空，有位于旺角东数幢旧楼提出申请，由于楼宇零散分布在不同位置，地盘面积亦太细，项目未能通过门槛，部份楼高达九层， 剩余的地积比占相关地段核准的地积比率不足一成，重建后的收入不足以填补收购业权及建造项目的庞大支出，令私人参与重建的诱因十分低；而余下楼宇虽然只有五层高，尚余可供发展的地积比，但因为地盘面积所限，难以重建为一个独立的发展项目，浪费了楼宇的剩余地积比，未能充分运用。

他认为可利用转移地积比这工具，将提出重建楼宇的剩余地积比，转移至油旺研究范围内毗邻铁路站并具高密度发展潜力的地盘，相对旧有“需求主导”模式必须原址重建，执行上更加灵活，亦能释放及尽用土地的发展潜力，增加区内住宅、商业和社区设施的供应。至于“输出”地积比的旧楼建筑，若已属严重失修需要拆卸，腾出来的土地亦可因应其面积而作合适的其他用途，例如设计成社区休憩空间。

一地多用模式提升旧区土地发展潜力

其次，韦志成希望应用另一种“街道整合”工具，将提出重建的旧楼群与所在的街道，整合成一个地盘面积较大和界线较完整的项目来发展，适当增加地盘的可建楼面面积；更进一步，还可以将旧楼群毗邻的社区设施，例如垃圾站、公园、游乐场、体育馆等的用地，纳入项目范围，并以“一地多用”模式提升旧区土地发展潜力，亦同时一并提升地区内老旧的设施，改善整体环境。他分享例子，早前建议花墟径的水渠改建为水道，并兴建大型水道公园，配合当局在毗邻的活化项目，将该区域整合成消闲、康乐和文化活动的枢纽，全面发挥市区更新的效益。

黄伟纶则称，大型水道公园地下会设有300多个车位的停车场，以解决区内车位不足的问题，停车场上盖将兴建一个新运动场，旁边会有一座新的政府综合大楼，既重置现时的体育设施，还有更多社区设施。水道会由太子道西延伸至弥敦道，两旁会有商业（包括高层建筑和低层精品商业街）和住宅发展。

没有放弃需求主导模式　改善计划后明年应用荃湾深水埗

计划2016年暂停接受申请，韦志成称坊间误以为有关计划已被取消，重申一直没有放弃“需求主导”模式；反之正检讨操作，会尽快总结经验和执行细节再作改善，以便全面应用在明年展开的荃湾及深水埗两个旧区规划研究。

市建局将在西湾河进行调查　了解旧区业主重建意愿

另外，市建局将在西湾河旧区率先进行“市区更新需求先导调查”，了解业主对重建意愿，研究范围涵盖东至柴湾道、西接英皇道的土地，面积约24公顷，“先导调查”将会针对分布在筲箕湾道两旁楼龄超过30年、合共约250幢楼宇。韦志成称，市建局已委托顾问短期内向业主发信，邀请参与问卷调查，预计年底完成，最快明年开始分析数据。