中资两年逾280亿吸地　破五大发展商垄断　业界：或盲抢地托市

五大发展商过去一直主导卖地市场，但近年坐拥雄厚资金的中资发展商冒起加入竞争，短短两年间，已夺得10幅住宅用地及一幅酒店用地，占期内售出地皮总量逾四分之一，涉及资金约284亿元。该批地皮中，部分更超出市场估值上限成交，反映中资比本地发展商更进取。有分析指，中资发展商会继续积极投取更多地皮，以扭转香港房地产多年来寡头垄断的情况，未来势必左右楼市大局。

本港官地市场几乎由五大发展商垄断，长地、新地、恒地、新世界及信置等，大型地皮差不多尽由其投得，可谓牢不可破；中小型发展商只能向“蚊型地”入手，或合组财团试投中大型项目，惟成功率一向偏低。

然而，中资近年开始积极投地，打破多年来垄断局面。过去两年政府出售38幅住宅用地，其中10幅由中资发展商投得，占总数达26%，属历来新高。当中8幅更是以独资形式投得，余下两幅则与本地发展商合资。而投得的项目规模，多属中至大型，单计2015至2016年度中资发展商投得的5幅用地，涉及金额逾170亿元，占该财政年度卖地收入逾半．若单位全数建成，至少可提供逾5,000伙。

内地发展商积极参与投地，始于中国海外于2013年“爆冷”以45.4亿元买入两幅启德港人港地，当时属市场预期上限，产生平地一声雷的效果，同时拉开中资全面挑战本地发展商战幔。同年内房龙头万科置业亦加入战团，与新世界合资投得荃湾西站6区项目后，去年7月至今先后独资夺得两幅住宅地，包括深水埗福荣街用地及屯门第56区扫管笏路用地，后者成交价38.2亿元，创出屯门区新高。

事实上，中资参与度愈来愈高，出价亦更见进取，甚至被外界形容为“托市”。如保利置业于2014年初以39.2亿元投得启德第1I区3号地皮，楼面呎价达6,530元，不单比市场估值上限高15%，亦较毗邻的港人港地再高出逾两成，创区内新高。此外，中信泰富亦力压18间财团，夺得的马鞍山落禾沙里地皮，较市场估值上限高12%，成马鞍山地王。从各项目的出价来看，反映中资对地皮志在必得。

倘以发展商计，两年间世茂房地产投地金额最多，前年夺得东涌酒店地后，事隔不足一年，世茂再豪斥70.2亿元，夺得九龙塘大窝坪延坪道豪宅“地王”，成集团首度以独资发展的住宅项目，两年投地已豪花近百亿元。而世茂房地产、保利置业、万科置业及中信泰富四个内房开发商，期间独资投地涉及资金为214亿元。

同时，其他新力军亦纷纷加入战团，如远洋地产、中国城市建设（国际）等，近年先后入标投地求分一杯羮。由2014年计起至今，中资在港已花约284亿元买入多幅地皮，足见本地房地产市场对中资的吸引力。

相反，本港发展商近年投地，似乎未如过去般进取，如长地去年虽多次参与入标，惟仅投得一幅日出康城第8期，相比集团2012年全年横扫8幅地，取态明显转趋保守。

瑞银去年发表报告，指本港五大发展商的在每年度卖地的市场占有率，已由2011年的89%，大幅降至去年9月的41%，反映内地发展商来港投地，逐步抢占本地发展商的市场，长远或逐渐取代本地发展商在楼市的地位。

理想城市集团企业估值部主管张圣典认为，内房发展商于内地发展成熟后，便会走向国际，来港投地既可吸取外地发展住宅的经验，亦可分散投资风险；加上本港卖地条例清晰，并享有低税率，故近年愈来愈多内地开发商来港吸地，头两次或伙拍其他财团，之后便独资竞投。

不过，张圣典指，由于中资未完全掌握本港市况脉搏，故有时或出现“盲抢地”或“出（价）高了”的可能。他预期，今明两年中资来港吸地的数量，将有增无减，逐步取代本地龙头发展商垄断地位，未来可左右本港房地产发展。

莱坊估价及咨询部主管高级董事林浩文则估计，楼价正逐步向下调，加上部分中资近年取得一些土地储备，未来出价或会渐趋审慎，未必会再以高价投地。