土地共享计划｜新地申请涉湿地缓冲区　环团忧加高地积比抹煞保育

“土地共享先导计划”于2020年起接受申请，继早前南丰发展就大埔一幅绿化地提出申请后，发展局再公布多两宗申请，分别由新鸿基地产、恒基及会德丰提交。

当中新鸿基地产的申请涉及于元朗南生围蚝洲路逾63万平方呎土地。地点位于湿地缓冲区，过往曾申请兴建低密度住宅，当时拟建的地积比率为0.34倍，而现时申请拟建私楼则调高地积比达2.15倍，大幅提升532%。

长春社公共事务经理吴希文指，申请地点不但于湿地缓冲区，更与湿地保育区仅一步之遥，忧会影响候鸟生态。他又提到，政府仍未完成检讨湿地缓冲区的发展密度，若批出申请会令缓冲区“名存实亡”。

▼新鸿基地产“土地共享先导计划”申请▼

位于南生围蚝洲路　三成为官地

发展局最新接获的申请之一，由新鸿基地产提出，涉及于元朗南生围蚝洲路的土地。面积为58,978平方米、即约63万平方呎，当中约三成为官地。而位置处于湿地缓冲区范围内，亦仅于湿地保育区的界线外。

曾申建57幢独立屋

根据规划署资料，涉及今次申请的用地于2017年曾经申请改划发展低密度住宅，当时拟议的发展地积比率为0.34倍，拟建57幢楼高4层的住宅。当时社会有声音反对申请，环团包括长春社、香港观鸟会曾指有关发展会影响鸟类的飞行路线。不过，最终申请仍获城规会通过。

此外，用地亦涉及另一宗改划申请，当时申请人拟发展住宅，向城规会申请放宽建筑物高度和地积比率限制，并作填土填塘及拟议挖土等工程。不过，申请人最后撤回有关申请。

申请地积比率调高至2.15倍

根据指引，现时若需要发展湿地缓冲区内的土地，发展商需要进行生态评估，并只可以用不多于0.4倍上盖地积比率的低密度发展。而新地另一个于湿地缓冲区的项目、天水围“Wetland Seasons Bay”，项目亦只以1.5倍地积比率发展。不过，新地今次申请的发展密度远高于上述地积比率，根据新地提交申请，土地共享项目的私人发展部分拟以2.15倍地积比率发展，而公营房屋／“首置”部分更高达4.14倍。

环团：申请“先发制人”

早前有建制派议员曾提出打破生态限制，发展湿地缓冲区；而早前发展局局长黄伟纶曾指会研究提高湿地缓冲区内的发展地积比率。长春社公共事务经理吴希文批评，新地于政府未完成检讨前提交申请，而拟议的地积比率更高于之前的先例，犹如“先发制人”。

他指，地点不但位于湿地缓冲区，与湿地保育区更只是一步之遥，加上发展密度高，将影响鸟类飞行路线及觅食。由于南生围一带已有不少发展，若申请获批更会为生态带来累积影响。他批评，若政府批准有关申请，将令湿地缓冲区“名存实亡”。他又提到，项目涉及公营房屋，而有关部份的地地积比率更高达4.14倍，指发展商或以建公屋为名合理化有关申请。

▼恒基兆业及会德丰“土地共享先导计划”申请▼