【施政报告】放宽按保800万楼可借九成　林郑推年轻人上／炒车？

特首林郑月娥前日（16日）发表任内第三份施政报告。房屋政策中最惹外界议论的，是放宽按证公司提供的按保计划楼价上限，首次置业人士申请最高九成按揭贷款的楼价上限，将由400万元提升至800万元，而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万元提升至1,000万元。
按保计划是在银行按揭外，为上车市民提供二按的方式，定位是通过高成数按揭，让市民以较低的首付“上车”。所以放宽九成按揭限制，实质上是将上车盘定义，直接由400万变成800万。但此举俨如“托市”，更令不少人忆起负资产的惨痛回忆。
更深入的问题是，自楼价十年前爆升以来，金管局先后推出多轮“逆周期”措施，限制过多的楼按借贷，确保金融稳健。今次政府大幅放宽按揭，难免让人觉得反其道而行，并且在另一个层面上，增大本地的资产泡沫，令政府口中“严峻的经济局面”面临更大风险。

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九十年代：七成银行按揭　另加二按

八十年代后期起香港楼市炽热，不少银行都愿意提供物业市值九成的按揭贷款，但此举对银行体系风险颇高。1991年，政府与银行界达成共识，将银行按揭的上限定为七成，这其后亦成为金融监管政策。换言之，有意置业者，得拿出物业市值三成为首付。

回归后，董建华政府提出七成置业政策目标，推出一系列“帮”人买楼的措施。其中1999年起，政府推出的按揭保险计划，让按揭证券公司为银行承保，承担多于七成按揭的风险，让其向市民再提供多一笔贷款。初时最多可借楼价85%、2000年加码至楼价90%。

在按保计划下，准买家变相可以较低的首付入市，不过风险在于一旦楼市下行，很容易变成负资产。如果再加上经济不景，市民还款能力受影响，银行有更大机会“call loan”，面临收楼。而银行体系受到冲击，又会导致收紧贷款等等一系列连锁效应，连累各行各业。

2009年起：逆周期年代　按揭限制多次收紧

经历回归初期楼市泡沫爆破的惨痛教训之后，港府对楼按贷款的管控更趋审慎。2008年金融海啸后，环球量化宽松政策导致热钱流窜，连带推高香港楼价。2009年10月，金管局实施第一轮逆周期措施，限制2,000万元以上豪宅按揭成数上限，由七成降至六成。金管局亦于2010年引入了压力测试，规定供款与入息比率上限，收紧楼按。

逆周期目的就是在楼市炽热时期从紧处理楼按贷款，减低楼市泡沫一旦爆破时对金融体系的打击。随后十年间，金管局前后共推出八轮逆周期措施，包括设立30年的贷款年期上限、2015年将银行七成按揭上限调低至六成等。按保计划上，今轮放宽措施前，400万元以下的物业最多可借九成、600万以下最多可借八成，超过600万的物业则不包括在计划内。

但随楼价不断上升，近两年要在市区找一个标准两房单位，400万以下早已“唔使谂”，600万的界线亦已逐渐超过。参考土地注册处2018年9月至2019年9月的住宅成交价数字，300万至500万只占整体约两成，500万至1,000万才是成交主流，占比大约在六成左右。

举个例，如果要买一个600万元的单位，按揭六成与八成，首付分别是120万和240万，相差整整一倍。对于上车一族而言，付首付自然难上加难。所以近两年持续有声音提出，政府应考虑放宽按保计划上限。

今年初的林郑：放宽按揭要“极度审慎考虑”

去年底至今年初，楼价稍为回软。今年1月，财政司司长陈茂波一度在公开活动中表示，可考虑放宽按揭成数让有力还款但欠缺首付的市民上车。不过林郑月娥其后回应时，却表示无此计划，认为放宽按揭要“极度审慎考虑”，又指当时供楼负担比率（供款占入息）达七成多，担心放宽会令市民供楼负担更大。但几个月之后的当下，林郑就突然宣布按保计划大幅度放宽，九成按揭的上车盘限额更由400万直接翻倍到800万。

根据政府今年上半年经济报告，第二季的供楼负担比率达处于73%，远高于1999年至2018年期间44%的长期平均数。市民可能会心生的疑问是：到底这段期间，林郑“审慎考虑”过些什么？

另外，金管局最新的《半年度报告》已指出，今年第二季家庭负债占本地GDP比率达到75.5%的高位，增速快于GDP本身。此时再鼓励大批置业能力边缘的人士上车，又会否增加资产泡沫？而政府在今年示威浪潮爆发后，就不断吹风指本港经济将会面临下行压力，政府此时再放宽借贷让市民买楼，又是否自打嘴巴，无视自己口中的经济下行风险，与市民日后的还款能力？

不论如何，放宽楼按成数，释放边缘人士的购买力，最直接的即时效果一定是鼓励业主放盘时叫价更进取。据市场消息，前日林郑放宽楼按消息一传出，二手楼市场也确实出现业主“封盘”或加价的情况。这亦意味，政府过往一直担心放宽楼按会导致楼价火上加油，风险确实存在，到底是什么驱使政府完全扭转过往一套看法？

一举扭转过往政策　难道又是政治理由？

因此在过去一段长时间内，政府倾向收紧楼按，背后涉及对于楼市前景、金融体系稳定的研判。二十年前董建华政府押注全民置业，结果楼市一跌，市民齐变负资产，政府亦要承担严重的政治后果。到近十年，金管局汲取教训，按前金管局总裁陈德霖的说法，确是“有少少阻人发达”，但起码清晰见到监管当局背后的政策理念。

突然放宽楼按，固然短期内可助年轻人上车，但已打破政府长期以来的一贯政策。虽然金管局前日否认逆周期措施有变，但放宽楼按客观上已对市场释出信息，是政府鼓励继续借贷置业。

当然，近日社会政治气氛紧张，尤其青年人对政府极多不满，政府认为置业无望是主因之一。那林郑又是否想通过推更多人置业，让更多青年人成为“有产阶级”，成为“持份者”，短期内减缓怨气？如是，那就不是政策问题、金融问题，而是一个“为派而派”的政治决定了。