一二手买卖回暖　楼市“回光反照”危定机？

楼市又转势？近期接连有分析唱淡本港经济，预期港楼价较去年高位大跌三成，个别更直指“本港正步入彻底衰退”。 然而，之前预期的调整尚未出现，多项数据却显示楼市有反弹迹象。市场好淡争持，有学者认为，本港楼价已见底回升，脱欧及延后加息更有利下半年楼市发展；亦有淡友预期，升市仅维持数月，真正衰退期待年底展开。楼市回暖，孰真孰假？《香港01》从经济数据、供应量等，剖析下半年楼市走向。
摄影：陈焯𪸩、郑剑峰、曾梓洋

最近两个月交银国际及野村证券等先后发表报告，指本港步入经济严冬，英国脱欧将冲击香港市场，楼价会从去年第三季的高位大跌三成。其中，野村表明本港经济会陷入长期衰退，楼市将持续对经济带来负面影响。

然而，据差估署数字，住宅售价指数连续两个月反弹。 中原城市领先指数亦显示，本港整体楼价由去年9月中的高位146.92 点，下滑至今年3月底的127.46 点，累跌超过13%，但及后掉头回升2%，7月初报129.84 点。 除了楼价反弹之外，一二手交投量自三、四月份逐步回暖，当中尤以一手去货速度理想，7 月份至少5个新盘出笼，一手成交暂录得超过400 宗，环比大增四成，新近推售的长沙湾单幢盘尚都首批的125 伙单位，3小时内沽出逾九成。

此外，二手私楼买卖宗数，亦由去年10月至今年3月徘徊1,400至1,700余宗，至4月开始连续3个月录得约2,800至2,900宗水平，料7月可保持平稳。

全民就业  楼市难跌

中原集团主席兼总裁施永青直言，近期楼市气氛有明显好转，“只要息口不变，住宅仍有至少3至4厘回报，作为资产保值仍具吸引力。”中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量亦认为，近月楼市回升属“真回升”而非“虚升”。 楼市气氛好转，原因之一为失业率未再上升，维持于3.4%。“只要全民就业，楼市根本难跌。” 对于市场指楼价会大跌三成，庄认为“纯属炒作”。楼市早前从高位下跌十多个百分点，属健康调整，并且已见底，他估计下半年有5%回升空间。

港楼成外资避风港

另边厢，管理家族400亿资产，手持数百个舖位的纪惠集团行政总裁汤文亮亮认为，脱欧或有利本港物业成资金避风港，“内地一线城市如深圳楼价仍飙升，港楼收租回报稳定，可作避险工具。”而脱欧亦影响美国加息步伐，“息口仲有排低，美国加息机会进一步减低，本港今年内亦似乎不加息，楼市会开始趋向稳定”。

港衰退期持续至少2年

惟经济学者关焯照却不尽认同，认为脱欧后资金向外流走，但不一定流入香港。 “若要避险，大可选择货币如加元或日元，即使买砖头为何要拣香港楼，而不选择买美国楼呢？”

他指出，从投资角度而言，本港物业受双倍印花税（DSD）及买家印花税（BSD）等限制，外资购港楼须多付两成税项，成本增加，且流动性低，“换转是我会宁愿投资股票如收息股，至少可即买即沽，但港楼博唔过”。

对于近月楼价轻微回升数个百分点，他认为仅属短暂性，长远难向好，估计衰退会待今年第三、四季开始浮现，而且料衰退期持续至少2至3年。

此外，住宅供应问题一直被指是支持楼市持续上升的“真凶”，随着现届政府着力觅地建屋，2016年至2019年每年平均落成的私楼单位将有1.8万个，较过去10年多出逾六成。单计今年下半年，有机会发售的新盘便多达50 个，涉及逾1.88 万伙，理应对发展商定价构成压力，但面对市场稍为回稳，购买力释放，多个发展商近日却将货尾单位提价加推，状甚进取。

有地产代理认为，即使稍后供应增加，对推盘构成压力，发展商已普遍惯用高成数按揭及折扣优惠吸客，不会劈价卖楼。

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