【政策分析】绿置居急推3700单位　难解公营房屋供应“断崖”之困

房委会敲定今年推出的绿置居项目，让合资格公屋租户购买，地点包括柴湾道828个单位、青衣青鸿路2,868个单位，合共3,696个单位，是历次绿置居项目中供应最多的一次，连同今年可能发售的6,528伙居屋，今年有超过1万伙资助出售房屋推售。然而，由于现时的绿置居项目，只是从原有的出租公屋之中抽起作出售用，属“塘水滚塘鱼”，总量并没有大增，绿置居增加意味出租公屋相应减少。
更可怕的是，由于整体公营房屋供应，于2023年后可能出现供应“断崖”，政府今年推出的资助出售单位虽然偏多，但日后极可能无以为继。再加上政府在短中期土地供应方面，招数乏善足陈，所以预期这情况短期内都难有改善。

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绿置居拨作公屋计算　拆东墙补西墙

翻查去年12月公布的《长远房屋策略》（长策）报告，2018/19年度至2022/23年度公营房屋（包含出租公屋与资助出售房屋）供应为100,800伙单位，公屋占74,600伙，后者数字与过往几年相约，都是维持约7万伙。如果以5年计算，即平均每年有约1.5万个公屋单位。

不过要留意的是，政府去年将恒常化的绿置居项目，正式划入公屋范畴，变成“公屋／绿置居”类别，整个“公屋”的定义出现质变。因为出租公屋瞄准的市民，是无能力购买私楼或其他资助出售房屋者，与绿置居买家（即公屋租户）性质完全不同。

截至去年12月底，公屋轮候册已积压26.76万宗申请，一般申请者的平均轮候时间为5.5年，本年内可能会继续上升。对比起这个需求，每年万多个公屋单位供应，本身已是杯水车薪。绿置居则把本来已经不足的出租公屋单位进一步分割出售，今年的单位数更有接近3,700伙，比去年的2,545伙、2016年先导计划的857伙加起来更多。

所以，特首林郑月娥的房策是置业主导，鼓励市民置业，但背后的代价却是“拆东墙补西墙”，将原有的公屋单位拨作出售，更何况“东墙”（出租公屋）本身已经不甚稳固。即使政府辩称，绿置居可以将原有的公屋单位腾出加快流转，都无改一个事实：公屋总量不足。再加上，原有租户迁出公屋单位后，房屋署需要再进行几轮行政手续、验楼装修等程序，才能编配给新租户，令轮候公屋者的入住时间进一步延迟。

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2023年后公营房屋或现“断崖”

更糟糕的一点，是现时公营房屋供应是否能够维持，本身已是一个疑问。正如上文所述，2018至2023年的五年公营房屋供应量为100,800伙，这数字比过去数年确有轻微增长。

然而情况往后有机会恶化。现时运输及房屋局尚未完整公布2023/2024年度或以后的建屋量，因这些计划大都处于初期规划及设计阶段，变数较多。不过《香港01》曾引述消息人士提到，由2023年至2026年的公屋供应，将会出现“断崖式”下滑，而2023/24年度的出租公屋落成量，可能不足1万伙，是近年低点。

而从运房局网页的数字可见，2018/19年度公营房屋建成量预计有27,100伙，往后3个年度都维持约2万伙水平，但到2022/23年度，建屋量料会急插至14,400伙，可见2023年或以后的公营房屋供应，本身亦不容乐观。

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短期土地供应各有限制　难填建屋“黑洞”

公营房屋不够，那政府短期内（即十年内）又是否拿得出足够土地填补“黑洞”？去年政府启动的土地大辩论中，有数个主要选项可以在短期提供土地建屋，但限制相当多。例如棕地由于涉及棕土作业重置、收地等问题，可能需时十年以上；公私营合作（即“土地共享”）虽然具体细节未定，但由于政府拱手将发展主导权交予发展商，外界倒是十分好奇，政府有何妙法可促使发展商放弃囤积农地待价而沽，甘心交出土地建公营房屋。

唯一有明确时间表的，是局部收回粉岭高尔夫球场。占地172公顷的粉岭高球场，占地极广，主要服务2,600名会员，本身亦属官地，民意亦强烈支持收回此地作整全发展。不过政府在回应土地供应专责小组期间，只答应收回粉锦公路以东的32公顷用地，预料最快2024年可变成熟地发展。

至于具体建屋量，政府目前未有最终定案，发展局局长黄伟纶则指出，如果以公私营比例七三比估计，预料会多于土地小组所指的4,600伙。不过立法会议员尹兆坚就预计，32公顷球场最多只可建约八千至一万单位，到底这对公营房屋数目帮助有多大，各位心中有数。

↓土地大辩论结果懒人包↓

“饼仔”不够大　如何分法都一样糟

简言之，房委会推出历来最多单位的绿置居项目，虽符合林郑月娥的置业主导政策方向，也为置业困难的家庭提供更便宜的买楼选择，但基于公营房屋总量不足、未来数年难以有大改善甚至可能恶化，未能解决旧有问题之余，更有可能衍生出新的问题，令轮候公屋的市民等得更久。

所以，政府急于大手推出资助单位，帮助未能购买私楼的市民置业，原意可以理解，但背后的逻辑问题是，当连“饼仔”本身也不够大，无论如何分配都总会有人受影响。与此同时，政府又拒绝收回余下140公顷的粉岭高球场，连长远规划发展的机会都没有，那到底公营房屋的断崖问题如何解决？你话呢？