【政策分析】绿置居的原罪　一切由水泉澳开始......

行政长官林郑月娥去年公布首份施政报告，其中房策亮点之一是提出“绿置居”恒常化，更拟定今年年底把4,800个沙田火炭新公屋改为“绿置居”单位推售，以满足公屋绿表人士置业需求，但有关构想却在房屋署提交房委会的文件中被大幅改动，周二待房委会资助房屋小组审议最新变动方向后，林郑提出的原方案几可肯定被彻底推翻。
所谓前事不忘，后事之师，林郑在“绿置居”项目吃了一记闷棍，其实只是重蹈上任特首梁振英的覆辙，而“绿置居”计划由曝光至今，亦明显反映近年不少崭新的房屋政策，往往只靠“长官意志”推动，缺乏全盘评估及充分的咨询，最终只有急煞车或推倒重来，而“绿置居”的原罪，可以由沙田水泉澳邨说起.......

曾被冠以“房屋特首”称号的梁振英，上任两年后已被质疑对解决房屋问题一筹莫展，黔驴技穷的他于3年前发表第三份《施政报告》，当谈及房屋政策时，只能以考虑推行“绿表置居先导计划”，即以较居屋更便宜价钱出售全新公屋，是该份施政报告唯一房策新猷。

不过，最可笑的，是有关建议曾在2012年11月22日长远房屋策略督导委员会第二次会议中出现，但当时身兼委员会主席的时任运输及房屋局局长张炳良已表明，政府无计划向绿表申请者出售新建公屋。

更令人侧目的，2014年年底政府公布的长远房屋策略报告，类似“绿置居”的建议只字未提，显然负责房策行政架构内部亦未见讨论及支持，但如此重大的房策新项目，却可以横空出现在七百万港人眼前。

梁振英曾“发功”催生绿置居

面对运房局及房屋署高官的抗拒态度，梁振英亦有一番针对性部署，首先在2014年1月22日联同张炳良到沙田水泉澳邨公屋地盘视察，当时指该项目逾1.1万个单位在未来一年陆续落成，相信对解决房屋问题有一定帮助；至2月21日当日他与传媒高层饭局，当晚无线翡翠台《六点半新闻》报道，政府拟出售新公屋予现公屋户，惟两小时后房委会却高调发表声明予以否认。

长官与行政架构的角力并未完结，同年4月2日被视为“梁粉”的长策会成员刘炳章又在“旧事重提”，接受港台访问时主动提及政府研究兴建整幢出售公屋，但却无回应是运房局、特首抑或其他渠道的意思。

长官意志令“绿置居”出台，但先导计划选址却由水泉澳邨数以千计个单位，改为新浦岗景泰苑857个单位，事实上，这个改动属出人意表，因政府曾放风指该邨是选址之一，而房委会资助房屋小组主席黄远辉更曾公开指水泉澳邨较适合作出售公屋试点，最终决定有变，不排除是行政架构斡旋后结果。

不考虑购买绿置居比率较新居屋和二手居屋低

今次林郑的4,800个火炭单位项目，变为“化整为零”及重新选址，一定程度上亦是房屋架构据理力争的结果。首先，根据房委会资料，自2012/13年度至2016/17年度5年内，房委会藉出售资助房屋向公屋绿表收回的单位，合共只有5,700个，但年底若按林郑原定方案推售4,800个火炭绿置居，已是过去5年单位总数近85%，况且今年初亦有4,400个新居屋推售，火炭项目“滞销”危机势必加剧。

景泰苑超额申请18倍，一来是单位数目太少，二来市区项目始于有一定客源，而且房委会提供比居屋更大的折扣率，亦属重要诱因。虽然根据房委会去年的最新公屋住户调查，公屋户对不考虑购置绿置居的比率为72%，相对新居屋的78%及二手居屋的84%为低，但若以房委会另一项居屋买家调查结果显示，绿表人士选择单位时的主要考虑，依次分别为地点、单位价格及交通配套设施，故只有单一地点、位置偏僻“背山面车房”的绿置居火炭项目，肯定不会是公屋客心水选择；而重新选址、“化整为零”分散多区，可能对“拣择”绿表更具吸引力。