【楼奴．租楼攻略】查册可免招损失　防租霸要小心拣客

港人上车难，要一瓦遮头只能租楼住。根据政府数字，截至去年本港共有逾119万名租户，占全港人口超过4成。但过往曾发生不少与租住物业有关的骗案或争执，稍有不慎随时有金钱损失，甚至惹祸上身。无论于物色租盘、签定合约或租住期间，租客均须注意各项细节；至于出租单位的业主同样须留神，以防饱受租霸折磨。业主会主席佘庆云称曾有业主遭拖欠十多万租金，最终血本无归。

物色租盘前　租客应先查册

租盘一般分为由发展商直接放租或由业主放租的楼盘。有意租住物业的市民，可自行于网上物色租盘，或透过地产代理介绍合适居所。不过，若委托持牌代理，须与对方签订《地产代理协议》，以掌握对方真实资料保障自己。此外，市民亦可到监管局网站的“牌照目录”内，核实代理身分。

过往曾有骗徒冒认业主，委托地产代理放售物业，收妥按金后便失去联络。为免蒙受损失，准租客物色到心仪楼盘后，紧记于签约前进行物业查册，以确认该物业的拥有权。公众亦可透过土地注册处提供的土地查册服务，确定出租人的业主身分，及业权转让等资料，以保障自己。

租住按揭物业　宜取出租同意书

此外，若租住单位仍于按揭期内，租客应先确保业主取得由银行发出的出租同意书。若持有同意书，就算银行于出租期内收回单位，亦会连同组约收回，租客仍可继续租住相关单位。需要留意的是，业主多以避免银行提高按揭利息为由，拒绝索取相关同意书，惟一但出现收楼情况，租客不会得到任何赔偿。

租约列明租金包含项目　30日内呈交税局

于正式签约前，一般会先订立临时租约，以确保双方同意出租及承租有关单位。租约内除列明租期、租金外，租客应留意其他杂费，如管理费、差饷，及水电媒费用等有否包含于租金内。此外，若单位连同家具出租，租约内亦应列明相关物品、其品牌及数目。为免起争议，有需要时应拍照为证。

签署租约后的30日内，须将合约提交予税务局“打厘印 ”，否则将不获土地注册处注册，甚至遭税务局索偿。租约的印花税会按不同年期收取，以3年租约期、每月租金一万元为例，应缴的税项为年租的0.5%，外加5元的复本费用，故应缴税项为605元。此外，业主普遍会要求租客缴交1至3个月不等的租金作保证金，并不能用作抵销租金费用。

香港楼奴惨况实录

业主承包楼宇结构的维修

业主若有意出租单位同样须留神，除要遵守于租约上列明的条款外，业主有责任确保连家私出租的物业适合居住，同时负责物业结构上的保养及维修，一般包括喉管及外墙等部分。香港业主会主席佘庆云称，若租客入住期间屋内原有的家私有任何损毁，业主多数亦须负责维修，“好难证明机器损坏系咪人为，”他建议业主提供的家私“越少越好”，以免起争执。

若一但遇上租霸，佘庆云称业主应避免租出单位予以公司名义签约的客人。过往曾有业主遭以公司名义签约的客人，拖欠共十多万港元租金，最终诉诸法庭后亦只能收回单位，未能讨回租金。另外，他亦提醒业主租楼前应问清租客的背景资料，如职业、月入等。他建议应于临时租约上附加条款，要求租客签订正式合约时，须出示相关证明文件。根据《业主与租客条例》，若租客拖欠租金达15日，业主即可向法庭申请没收租住单位，而现是收楼的宽限期为一星期。