【楼奴．买楼攻略】上车后未能放松　解构隐藏费用、新楼“伏位”

香港楼价高企，港人历尽艰辛成为业主，是否代表可松一口气？资深验楼师赖达明提醒，一手楼业主验楼时必须小心，若收楼前未有要求发展商执漏，日后发现问题后，发展商或不会跟进维修，届时不单影响住客安危，业主更可能要出资维修，损失金额随时达数十万元。他又指，若涉及公家地方，亦可能“有钱都整唔到”。值得注意是，除了供楼及首付开支外，做业主其实有不少“隐藏费用”，包括印花税、差饷及地租、管理费等，加起来可达数十万元。

赖达明指出，根据一般程序，业主收楼前要填写清单，列明单位的问题，发展商可在住户入住前免费执修，即使他们拒绝修葺，日后亦有证据向发展商追讨。然而，若入住后才发现有损坏，一旦单位已自行改动或装修，发展商可不承担修葺责任。

伏位一：漏水

赖达明指出，作为验楼师，渗水是单位的“头号问题”。他指出，试过有业主收楼时，并无发现水喉漏水，其后出现爆水喉或渗漏问题，轻则可令单位水浸、墙身或木地板发黑，重则会令电线短路或漏电，甚至渗漏至下层单位，要向对方赔偿。他指出，若要修正渗水问题，随时要花费20万至30万元。

他又指，一旦问题出于外墙，其业权有机会归于业主立案法团或管理公司，业主随时“有钱都做唔到”。

伏位二：玻璃窗

赖达明指，现时新楼的玻璃窗有崩裂，遇上强风随时会爆裂。他指出，过去有住户因忽视相关问题，亦未发现窗框变形，最后不敌八号风球，整幅玻璃破裂，令单位大量入水，业主需重新装修，维修费高达10万元。他又指，现时不少新楼采用幕墙玻璃，一旦爆裂，不单构成危险，玻璃更需再特别订做，甚至要专人靠吊船重新安装，衍生费用随时高达3至5万元。

伏位三、四：油漆批荡、空心砖

赖达明表示，单位内最大面积的装潢其实是油漆批荡。若批荡不能紧贴石屎上，墙身便会出现空鼓，一旦批荡有损毁及老化，可能会令整幅批荡掉下，令住客受伤，而批荡碎裂时更会掉灰。他又指，空心砖亦是问题之一，因为空心砖代表砖块未有紧贴在墙身上，相对容易剥落，构成危险。

特别费用：物业税及印花税

在香港置业买楼，除了楼价本身外，还需缴付不同的费用，例如律师费、印花税等。若业主将物业出租，并收取租金，便须缴付物业税。

若买家首次置业，便需缴付物业买卖印花税。根据现时规定，若物业售300万元，便需付1.5%税率。假设业主作9成按揭，他除了要支付30万元首付外，更要另交4.5万元印花税。不过，现时大部份新楼开价都不止300万元，假设单位楼价600万以上，印花税已要18万或以上，可以说是一笔可观开支。

特别费用：管理费

现时新楼的管理费每呎约需4至5元，换言之，一个500呎单位，每月管理费便要2000多元，相当于每月供楼开支约一成。此外，现行的《一手住宅物业销售条例》中，无要求卖方于楼书列出每个住宅物业的管理费款额。因此，在购买楼花时，业主可能对其费用无从得知。

不少新楼以豪华会所设备作招莱，但设备的专业保养，实则上要由业主在管理费摊分。会所及园林面积近8万呎的“尚豪庭”，管理费每呎4.2元，以一个353呎单位计算，管理费达1,482元。

不过，即使选择无提供大型会所设施的新盘，业主同样无法幸免。近年涌现市场的“纳米盘”，由於单幢楼的伙数少，每户要摊分管理费亦变得高昂。以元朗“尚悦．方”为例，项目全盘只有63伙，但管理费却每呎达5.3至6元，贵绝元朗区，即一个实呎约300呎的单位，每月管理费约1,748元。

隐藏费用：差饷及地租

而每名业主其实须缴交差饷，而差饷是分四季预缴，根据物业的应课差饷租值乘以一个百分率征收，该租值是假设物业在指定的估价依据日期空置出租时，估计全年可得的合理市值租金。而地租或是政府根据土地契约向有关业主征收的款项，不管物业是被占用或空置，均须缴纳。

而根据差饷物业估价署，为18/19年重估差饷租值的数据显示，本港十大蓝筹私人屋苑全部录得录得5%至13%的升幅。因此，业主支付的差饷费，会随楼市上升而越来越高。

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