【01周报】科学园第四期地变豪宅 觅地建屋要牺牲创科？
一幅坐落沙田科学园旁、原预留作园区扩建用途的土地，早年因政府以“觅地建屋”为名改划成住宅用地，转而售予不同发展商，并建成如今正在热卖的私人一手楼盘。事件惹来不少批评，指摘当局“盲抢地”、漠视创科发展的需要。土地规划、房屋供应和产业发展孰轻孰重、如何权衡？住屋问题向来是香港的难治之疾，觅地建屋亦是历届政府首要处理的工作。然而，不只住屋，商业、康乐以至政府近年大力提倡的创新科技，都需要土地发展，当不同土地需要出现冲突时，应当如何处理？
本港楼市继续炽热，各大发展商亦相继推出新楼盘。其中嘉华国际位于白石角的发展项目“嘉熙”于上月开售后，新鸿基地产在同区的楼盘“云汇”本月亦推出市场。嘉熙发售以来已累计售出逾600伙，平均呎价达约1.84万元。云汇开售的首张价单，平均呎价更比嘉熙首次开价贵5%，以其最小的284 呎单位计算，“入场费”高达487万元，但仍吸引不少市民大排长龙参观示范单位。
上述几个新盘与本港重要创科基地沙田科学园仅一街之隔。以嘉熙为例，楼盘广告以打造“创新型格社区”作宣传口号。事实上，嘉熙、云汇等几个发展项目所在的地皮，正是早年预留供科学园扩建的用地。
发展商利润或逾一倍
上届政府甫上场后，即表示要积极推动香港发展创新科技。特首梁振英上任后立即酝酿成立创新及科技局，并于2013 年初任内首份《施政报告》中明确指出“高度重视创新科技”。同年，城规会通过将位于沙田科学园旁边的一块约8公顷土地，划为“其他指定用途”并注明“科学园”用途，供科技园公司扩建发展第四期。可是事隔不足一年，政府又向城规会提出申请将白石角用地改划为住宅用途，兴建中密度住宅。
这块地皮最终于2014年末获城规会改划为中密度住宅用地，并划分为四个地段，翌年初陆续推出市场。根据政府卖地记录，2015年3月，新鸿基地产以约34.8亿元投得位于科进路与博研路交界、四幅地当中最靠近天赋海湾的一块，发展旗下楼盘云汇，每呎楼面地价仅3,864元。另外三幅地皮其后分别由嘉华国际、亿京集团及信和置业投得，如今四幅地皮当中两个项目均已推出市场，信和置业的项目“逸珑湾8”亦预料将于今年第三季推售。
上述四幅地总地价合共约为121亿元，平均每呎楼面地价不足4,000元。若粗略以每平方呎建筑成本4,000元计，项目每平方呎发展成本估算约为8,000元。以目前嘉熙及云汇单位开价计算，发展商利润随时超过一倍。
扩建用地一年内得而复失
不少意见认为，本港创新科技发展大落后之际，作为本港重要创科发展基地之一的科学园，却失去扩展实力的良机，刚卸任科技园公司董事的工程界立法会议员卢伟国，当时亦大力反对改划。卢伟国于2012年中获委任为科技园董事，他回忆指自己在该年年底的科技园董事局会议上，得知园方筹划已久的第四期发展用地或“有着落”，政府很可能将科学园旁的地皮预留作扩建用途。
城规会随后亦于2013年底，通过将科学园旁边一幅8公顷用地预留予科学园日后发展。董事局内部随即讨论如何规划第四期用地，例如探讨应优先或集中发展哪个范畴的科技、兴建什么设施等。
对科学园扩建用地不足一年间得而复失，卢伟国坦言当时感到十分奇怪及可惜。他苦笑称，社会对房屋需求过于殷切，相信当局是为求达到觅地建屋指标而作出这个无奈之举。
“即食”文化不利长远发展
自从政府订立长远房屋指标后，相关部门如规划署因而面对“交数”压力，千方百计觅地建屋，上届政府任内便有多达数十幅用地被改划作住宅用途。为求达标，当局往往未有顾及土地与周遭地区的原有规划，于是衍生“见缝插针”、“盲抢地”等批评，这种“即食”做法亦引起不少土地运用冲突。正如当时将科学园第四期用地改划为住宅用地，短期内确实可增加住宅土地供应，但对同样是政府“高度重视”的创新科技，则明显有损无益。
政府当然应该加紧处理房屋问题，但是否只要打着“解决住屋需求”的旗号，便可以“大过天”、通行无阻，甚至影响香港未来整个经济和产业发展？觅地应对房屋问题时，是否必定要牺牲其他发展需要？对整个城市规划而言，是否一个失误？现任特首林郑月娥开展的土地大辩论，就18个短中长期的土地选项咨询公众，惟五个月的咨询期后，能否得出清晰的规划，仍是未知之数。
蒲禄祺：为社会利益无奈退让
面对梁振英政府因“盲抢地”而令规划事宜朝令夕改，时任科技园公司主席蒲禄祺（Nicholas Brooke）接受《香港01》专访时亦承认，当时对政府决定感到不满，但认为始终要以理性、实事求是的态度去面对。他说，香港土地供应紧张，政府亦十分重视觅地建屋，当时科技园曾向政府努力争取过，并清楚表明园方意愿，但如何运用土地，最终仍由政府相关部门决定。
蒲禄祺形容，以当时形势，极难反对任何有助纾缓住屋短缺的方案，“对科学园而言，这是一场不可能赢的仗”，面对政府决定要将该处改划为住宅用地，园方基本上无从置喙。他又指，创科业界固然对失去科学园第四期扩展感到十分可惜及失望，但对打算置业的市民来说，今时今日在该处兴建的楼盘，确实能为他们提供机会。他认为，不同人都会视自己的需求为最重要，但有时也需要为社会整体利益着想，作一定程度退让。
回顾近年科学园发展，蒲禄祺称，当年科学园若能获第四期地皮扩展，配合更多资源和协助，相信必定有利于加快创科发展进程。早在2012年，他接受传媒访问时便曾透露，打算在扩建后的第四期土地主攻生物科技及绿色科技发展，前者正正是港府近两年大力提倡的发展方向。然而，他认为政府已落实在落马洲河套区大片土地兴建港深创科园，为未来发展准备好基建设施，况且该处亦是由科技园负责管理，即使失去第四期扩建地皮，整体创科发展土地并无短缺。
可是，河套区现阶段基本上只是一块“烂地”，相关规划和发展尚要好几年方能完成，其间应如何应对本港创科发展需求？蒲禄祺认同河套发展是相对长期的规划，成事前的折衷方法是在现有园区范围内寻求进一步发展。
拥有资深土地管理及规划背景的蒲禄祺，自2001年起担任科技园公司董事，并参与科学园整体规划及硬件设计，他指科学园在最初设计时已预留空间，透过提升园内建筑物密度及高度，可增加更多楼面面积。事实上，科学园在2016年底于园区第三期西面一幅1.18公顷土地增建两座科研大楼，预计2020年落成，届时园区将增加约22%科研办公室空间。蒲禄祺认为，这个扩建项目正是第四期用地改划的补偿方案，他强调，当失去第四期发展土地后，必须寻求其他方法增加园区的楼面供应。
被问及现时社会住屋问题依然严重，会否担心类似第四期用地遭改划的事件再次发生，蒲禄祺认同房屋和土地供应是社会焦点所在，其他议题和政策范畴相对较少获讨论和关注。因此，不同范畴的持份者均需要积极发声、争取，他期望科技园新任主席查毅超及新一届董事局成员能继续发挥积极作用，维护科技园以至整体创科发展的利益。
卢伟国：第四期用地作用难取代
蒲禄祺认为，失去了第四期发展空间，并未对创科发展带来太多局限，当时同属科技园董事局成员的卢伟国则认为，改划必然窒碍创科发展，他说，时业界普遍对改划感到非常困惑和失望，因第四期用地能发挥的作用并非其他土地可取代。他解释，经过多年努力，科学园已建设成为发展创科的重要社群，具有独特的生活模式及文化，即使当局预留其他地方作创科用途，在作用上亦会大打折扣。
对于政府当时指，科学园内一至三期已能为香港提供足够科研空间，卢伟国认为政府过于短视、见步行步。他强调，发展不同的产业均需土地配合，期望政府日后发展和规划土地更具前瞻性，在处理住屋需求和其他经济活动的土地规划时做好通盘考虑，平衡不同需要。他补充，假如当日科学园能顺利扩建第四期，今日正好“食正条水”赶上创科迅速发展的大好时机，例如不少外国科研企业均有兴趣落户香港，而科学园正是一个合适的环境，惟园区空间有限，或会令这些科企却步。
卢伟国又形容，政府对原本已规划的土地“左改右改”，做法很不理想，正如今次改划白石角用地一事，最终令科学园发展受到局限。他建议政府应该更善用现有闲置土地，尽量避免打乱原有规划，另外亦应好好权衡不同土地用途的优次轻重，例如改划第四期用地换来的几千个住宅单位，其实可以另觅土地兴建，不必以牺牲科学园未来发展为代价。
莫乃光：就算改划用地亦应起公屋
当年多次联同业界反对改划用地的资讯科技界立法会议员莫乃光，批评上届政府以“解决住屋需求”这块免死金牌来“盲抢地”。白石角地皮改划后，发展商以平均每呎楼面地价约4,000元购入地皮，如今却以接近20,000元呎价推售单位，莫乃光指这价格根本并非一般有住屋需要的市民所能负担，变相最终只令发展商成为最大得益者。
莫乃光同意社会上或有意见认为应该优先解决港人住屋需求，故退一步而言，改划有关土地用途某程度上亦无可厚非，但他认为土地应该用来兴建真正有效解决市民住屋需求的公营房屋，而非将出售予发展商作中密度住宅发展，他批评政府的做法“讲唔通”。
被问到政府当时是否未有料到创科发展如此迅速，而在土地规划上出现误判，莫乃光认为政府是明知故犯，为了达到增加土地供应的指标而“见地就擸”，没有顾及科学园利益和创科发展。政府一方面不断强调创科发展，另一方面却“盲抢地”，夺走最直接可作创科发展的土地，无疑是自打嘴巴。
欠整体规划 对创科一知半解
归根究柢，莫乃光认为事件清晰反映上届政府对创科发展一知半解，并不理解发展创科的真正需要，以至始终缺乏整体规划和设计，以为开设创科局就等同推动创科，未有从多方面去配合发展。
莫乃光忆述，创科局尚未成立前，即使业界向政府提出发展创科的不同意见，政府通常只回应称会尽快成立创科局。他认为，政府声言要大力发展创科，科学园的出租率和使用率长期高企，反映研发和办公空间的需求殷切，政府无理由不清楚第四期用地对科学园发展的重要性。他又称，科技园公司在失去科学园第四期用地后，这几年来“揾窿揾罅”，寻求地方兴建更多基建设施，如科学园旁的创新斗室、将军澳工业邨的先进制造业中心及数据技术中心等，假如原本已有一处土地可供科学园使用，相信可有更好的规划。
他补充，当年反对政府改划第四期用地时，亦多次向政府表明往后必有需要扩建更多科研基建，惟当局一意孤行，漠视业界强烈的反对声音。
政府年初回应立法会议员提问时，表示已预留多处土地未来可作创科发展用途，除最大面积的河套区外，还包括古洞北、洪水桥等新发展区的部分土地。惟莫乃光认为，土地数量和规模表面上相当充裕，然而“割到散晒、东一块、西一块”，未必符合科技园公司，以至业界的真正需要，难以如科学园般起到集群效应，便利创科发展。至于河套区发展，莫乃光认同是大型重要基建，但需要长时间发展，故只可视为未雨绸缪、对未来的投资。他强调，政府现阶段要认真考虑如何帮助业界在这段真空期中，解决发展空间不足的问题。
莫乃光称，科学园内的公司不时反映，园区内办公空间不足、缺乏较大面积的办公室，间接带动租金上升，令部分公司无法扩充，亦为希望进驻科学园的科研公司增添难度。他重申，发展创科的目的是改变香港过度依赖地产金融的不平衡产业格局，需要较长时间方可进入收成期，若政府继续以觅地建屋为名发展地产项目，无疑与原有理念背道而驰。
政府：园内扩建满足中短期需求
创科局回复《香港01》查询时，引述梁振英于2013年《施政报告》中提出决策局将“善用土地，将原来用途未能落实的土地，改作房屋发展和其他社会有更迫切需要的用途”。当局指鉴于科学园第一至三期落成后，按当时估算可满足业界对科研办公室的需求至2017/18年，故决定将原预留作科学园第四期发展的一幅白石角用地，改作房屋用途。政府又指，科技园公司一直探讨在园区现有土地扩建，以满足2017/18年后的发展需要，并于2016年起在科学园第三期西端一幅占地约1.18公顷的用地开展首阶段扩建计划，预料2020年落成后，园区总楼面面积会增至40万平方米，可满足科研办公室及实验室的中短期需求。
政府强调，一直积极觅地为创新科技和科学园的中长期发展作规划，以及向业界提供所需的土地和发展空间。对于在不同地点预留土地作创科用途，政府认为可增加灵活性，满足不同用户需要，例如邻近边境地区的选址可为靠近内地生产线的用户提供选择；创科局将因应情况，适时检视各幅已预留作创科用途土地的发展时间表及合适用途。
科技园公司回应时亦以科学园现有用地扩建项目为例，指政府对科研企业的扶持不断增加。科技园公司强调，一直致力营造富有活力的创科生态圈，促进产业多元化发展，现时科学园内拥有超过680间科技企业及初创公司。科技园公司又称，一直与政府各部门紧密联系，密切留意园区使用情况，并以创科持份者发展的需要为首要考虑因素。除提供科研空间外，园方亦提供合适的支援计划及增值服务，强化现有服务，以科学园为创科大本营，连系三个工业邨及创新中心等策略据点，未来期望把支援范围扩至园外的科技初创企业。
上文节录自第120期《香港01》周报（2018年7月16日）《科学园第四期地变豪宅 觅地建屋要牺牲创科？》。