【林郑上任一年】房策有心无力　三坏指标现 　两“地雷”碍连任

房屋问题一直被视为政府施政重中之重，为官多年的林郑月娥当然深明，这个民生最大议题搞不好，势必影响管治及其特首位置，故上任前后已多次表明，需要“以创新思维、大刀阔斧”去解决。
然而，林郑班子上任接近一年，纵使打破过去两届政府“枷锁”，愿意推行过渡性房屋计划，以及准备推出空置税迫使发展商推售更多单位，但仍然面对三大坏指标出现，反映其房策由公营到私人房屋，均告全面失守。她在今年七一前夕推出三项重大房屋政策调整，包括开征一手楼“空置税”、部分私人住宅用地改作兴建资助房屋、以及订立居屋定价新机制，以增加公营房屋供应和协助市民置业，应对楼市狂潮。
继梁振英后，有心无力似乎仍是林郑月娥处理最棘手的房屋问题的写照，未来一年若在其余三项指标出现强差人意的结果，不单判削弱政府管治威信，甚至会对林郑4年后寻求连任构成不利因素。

明言亲自审视居屋订价问题

房屋问题在多方面出现“黑洞”，甚至要林郑披甲上阵“拆弹”，如近日她再次重申会“亲自睇”居屋等资助出售房屋的定价问题，更在七一前夕推出“林郑三招”应对楼市问题；又例如她上任后两个月后，立即高调成立土地供应专责小组，发动“土地大辩论”谋求凝聚社会共识，增辟土地增建房屋，更表明“最终政府会有承担”，交代如何选择有关方案，凡此种种，都反映出她的决心及她有急市民所急的意志。

不过，有决心是一回事，能够落实却是另一回事。过去接近一年来，市民只见到多项数据反映香港房屋问题更趋严峻，首先是公屋轮候册累积逾27万宗申请，但截至今年3月底平均轮候时间却升至5.1年，是18年以来新高。不论立法会多个政党及关注房屋团体都认为，政府若未能扭转公屋建屋量持续未达标困局，轮候公屋时间只会越来越长。

上任首10个月楼价累升逾一成

另一个不利林郑班子施政的坏指标，当然是持续上升的私楼楼价。截至今年5月底，差饷物业估价署最新楼价指数显示，截至4月楼价指数是375.9点，较3月升1.84%，已连续第25个月上升，再创历史新高。

若以林郑去年7月上任特首起计，楼价指数由337.5升至今年4月的375.9，累升达11%，料至今年7月累升恐达15%或以上。

楼价𩙪升，连带房委会售楼及市建局收购亦受影响。稍后举行搅珠仪式的居屋计划2018，其中启德启朗苑单位经市值七折订价后，平均呎价须9,755元，部分单位呎价更升穿1万，是居屋计划推出40年以来的新高。而，长沙湾凯乐苑的“楼王”售价更达630万元，是居屋史上最贵。

居屋“癫价”效应引起社会广泛关注，立法会议员更曾在议会内连番向政府追问，结果要林郑亲自出手，答允审视居屋订价问题，预计稍后会有结果。

三项数据显示房策全面失守

除了居屋呎价历史性“破万”外，市建局收购呎价亦创新高。市建局于5月7日宣布，西营盘崇庆里/桂香街发展项目的物业收购价，高达每平方呎23,568 元，是继继去年底以“天价”每平方呎15,916元收购九龙城区3个重建项目后，再创新高的收购价纪录。

不论出租公屋、资助出售房屋抑或私人楼宇，上述的三项坏指标反映香港房屋政策全面失守，林郑上任近一年未能有效遏止楼价急升、租金高昂、土地及房屋供应短缺困局，情况与梁振英上任首年的格局，其实大同小异。

空置税若成效不彰   市民对林郑信心势减

另一枚对林郑房策成败具重要影响的“地雷”，肯定是她提出的空置税方案，虽然外界对此项方案成效看淡，但发展商却严阵以待，甚至不排除采取司法覆核。

然而，这项可说是林郑上任一年的最大房策动作，背后却存在重大隐忧。首先，若空置税推出后未能令发展商在短期内推售一手住宅单位数目增加，其成效势必受到质疑，亦会是政府应对过度炽热的住宅物业市场再次受挫的一役。

尽管市场部分人士认为推出空置税，再加上美国持续加息，香港利率上调也只是时间问题，会令楼价升幅放缓或甚至下跌情况，但不少人士都只会相信，空置税最直接的效果，是迫使发展商囤积单位数目不可能再多，惟要令楼价下跌或甚至急挫，似乎是不大可能出现。

空置税的效果，私楼供应和私楼楼价变化，可以是衡量林郑房策首年成绩的一大重点，但如果这张“底牌”所获取效果亦不外如是，必然会拖累政府的管治威望，林郑“打发展商”落笔打三更，未来4年，试问又如何教人有信心可解决到楼价高企不下、置业越趋困难的问题呢？

“林郑三招”只是治标不治本，实际上土地供应并无增加，无疑拨出部分私楼地皮转作公营房屋是可取做法，惟恐难解决供应短缺的老问题，且看“土地大辩论”过后，林郑又会如何再展示其迎难而上的决心？

既然林郑强调需要“以创新思维、大刀阔斧”去解决房屋问题，所谓非常时期有必要用非常手段，当公屋平均轮候时间已超过5年，超过21万㓥房居民蜗居环境恶劣的斗室，她应该更加善用手上紧绌的资源，在私楼供应近年达标或甚至超标情况下，有必要再进一步把更多兴建私楼地皮转为公营房屋发展，以解决公营房屋长期不达标困局。