林郑“亲自睇”居屋订价有玄机？消息：拟重推20年前弹性折扣安排

早前居屋推售部份单位呎价逾万元，掀起社会“癫价”争议，行政长官林郑月娥今日（6月13日）出席立法会行政长官质询时间提到，会亲自检视居屋订价制度。据了解，政府高层倾向优化沿用多年居屋订价机制，基本上类似20年前曾推出的弹性折扣安排，有需要时可为准买家提供更优惠的折扣比率，从而降低新居屋售价，以免市民再要申购“超贵”居屋。如果采用弹性折扣，未来居屋订价未必以市值七折为厘订指标，可能会因应市值价偏高，把居屋折扣率变为市值六折或五折，以最新一期居屋最贵单位售价为630万元计，下调至六折价出售，该单位售价可减少90万元，变为540万元。不过，由于政府内部对重推弹性折扣或采纳新机制取向，存在分歧，其中负责房策的公务员对调整订价机制有相当大保留，恐怕牵一发而动全身，但政府高层及政策局方面则认为不作任何调整，难以回应社会诉求，故此林郑今日回应立法会议员柯创盛提问时，特别提到“如果我不检视居屋定价，其实代表机制就是行之有效”，此番言论的“潜台词”，内里正是要由她亲自出手，以便令今次调整订价机制能够一锤定音。

运房局曾询问改机制以甚么可取代

消息人士指，运输及房屋局官员近日曾向关注房策的相关持分者“摸底”，询问一旦改变居屋订价机制，令居屋与市价脱钩后，可以用甚么机制取代；另外，如果以成本价出售是否过于廉宜，会影响到现有居屋的资产价值等。

据悉，政府高层及运房局都觉得，现有机制行之有效，难有其他机制及方法，如按平均成本价出售等来取代，但考虑到最近一期居屋销售情况，认为有必要为机制加入弹性，尤其以市值七折订价并非“铁板一块”，因最终买家支付楼价首付时，单位折扣率已因市值楼价变化而增减。

20年前房委会同样面对私楼价涨、引致居屋售价水涨船高问题，1998年房委会因居屋七折订价但售价仍偏高，便在居屋第十九期丙推售逾1万单位时，推出弹性折扣率制度，申请人除可选择基本折扣率，即评估市值五成外，更可选择四成或六成的折扣优惠，当年房委会表明此举是“以配合申请人的实际需要，令更多人士负担到居屋单位”。

黄远辉曾倡按楼价指数提供优惠折扣

事实上，房委会资助房屋小组主席黄远辉早前接受《香港01》访问时，亦主动提及可以在现行机制下加入新的参考指标，他建议采用差饷物业估价署的私人住宅售价指数，当指数反映楼价过高时，可以调整七折订价指标，为准买家提供更优惠的折扣，以降低居屋售价。

消息人士又表示，要觅得一个可取代沿用超过36年的机制，其实存在相当大难度，因受影响者还包括现存20多万未补地价的居屋业主；而现时社会上不少人提出的建议，都存在一些缺点，包括以考虑各区因素的平均建筑成本价出售居屋，未能照顾单位座向、高低层等差异，对买家并不公平。

至于7年前时任特首曾荫权提出改以市民负担能力订定居屋单位售价，当年更曾估计实用面积400至500平方呎单位的售价只需150万至200万元左右，但却因牵涉到动用巨额公帑补贴买家，以及或令居屋市场价格出现极大波动，最后被房委会否决，继续维持现有机制。

黄远辉回应查询时表示，欢迎林郑亲自检视居屋订价问题，反映出政府对此的重视程度。他指小组尚未知悉何时会讨论最新方案，有待政府完成检视后再提交建议予小组。

柯创盛：居屋价格有更大下调空间

今日向林郑提问居屋订价问题的民建联立法会议员柯创盛表示，林郑的回应有承担，显示政府不会再容许“癫价”居屋再出现。他要求政府尽快令居屋价格有更大下调空间，不能再受市价影响而大幅上升。

根据资料显示，居屋订价由第3期乙以前(即1982年2月前)，居屋售价是依据成本(包括土地、建筑和发展成本)订定，按收回成本原则厘定居屋单位的售价，但由第3期乙起的售价，改为与当时市值及申请人负担能力挂钩，不再参考成本因素，有关机制采用了已有36年。