【土地大辩论．专访】地理学者邓永成：楼价不是土地供应问题

关乎香港未来几十年土地开拓工作的“土地大辩论”，现已正式展开。不过，在浸大地理系教授邓永成眼中，土地供应专责小组要为港人解决的“住得贵、住得细、住得挤”问题，与土地供应无关，与选择18个选项中哪一个选项无关，而是源于70、80年代形成的扭曲市场，“楼价贵，系因为有唔少人，心态上根本唔想个市跌。”（系列访问之二）

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楼市“高处未算高”，一个新单位定价动辄6、700万元以上，呎价接近两万元，远超一般打工仔的负担能力。政府与土地小组都提出，要解港人住屋问题，必先要由增加土地供应着手，并指未来与房屋相关的土地短缺量，最少230公顷，而整体土地短缺量更达1,200公顷以上，即使行政长官林郑月娥亦多番强调社会应及早达至共识，为未来开拓土地选项作出抉择。

料新楼继续“纳米化”

不过，邓永成并不认为增加土地供应，就是可解决现时居住环境恶劣的“灵丹妙药”。他说，即使增加土地供应，新建楼宇都继续“纳米化”，“发展商唔畀楼价跌落嚟，但过千万嘅楼有几多人买得起呢？结果只能够将货就价，起得细啲好似㓥房咁，大家又肯买、亦畀得起钱去。”

邓永成说，即使增加土地供应，发展商仍然会继续推出“纳米楼”，“单位数量系多咗，但无论穷人、定系有置业能力嘅人，大家其实都系住紧㓥房。”政府多番重申香港面临严峻土地供应问题，并指过去停止造地作储备的措施，导致今日缺地局面，但邓永成分析当年政府的决定，却有另一个体会：“当年金融风暴之后再遇上沙士，楼价跌到大家都惊，‘孙九招’就应时势出现，停建居屋少建公屋，先做成今日恶果，归根究柢，系大家唔想个市继续跌。”

发展商唔畀楼价跌落嚟，但过千万嘅楼有几多人买得起呢？结果只能够将货就价，起得细啲好似㓥房咁，大家又肯买、亦畀得起钱去。

邓永成又指，香港楼市的困境，在于70至80年代形成，当年社会经济逐渐改善，发展商开始发展地产市场，亦令钟情“砖头在手”的市民不断追捧房屋资产，“大家都想自己资产增值，好快房屋市场就一直升，但当遇到周期性下跌时，就会反过嚟想托住唔好再跌。”

不改变房地产市场　一切只会白做

邓永成指，在这种现实环境中，无论政府主导几多次“土地大辩论”，提出18个抑或几十个土地供应选项，最终都是徒劳无功，“只系头痛医头、脚痛医脚。”他承认无论如何规划城市，亦难扭转局面，最关键是政府愿意站出来展示决心，敢去改变整个房地产市场，由制度开始改变，“如果唔系，你收返高球场都无用，最后都唔系攞嚟起公屋，帮基层解决住屋问题。”

如果唔系，你收返高球场都无用，最后都唔系攞嚟起公屋，帮基层解决住屋问题。