【土地大辩论】公众咨询正式展开 18个选项你点拣？
土地供应专责小组今日（26日）起，展开为期5个月的“土地大辩论”，公众可就18个未来开发土地选项表达意见。《香港01》整合了咨询文件内各个选项的资料和发展优劣，按短中期、中长期及概念性三大类选项分类，供读者参考。
短中期选项
1. 棕地
文件指出，棕地泛指新界因农业活动衰落，而改作其他用途发展的前农地。现时香港约有1,300公顷棕地，当中760公顷尚未发展及规划，占整体59%。
✓ 有助改善乡郊环境
✓ 对保育造成影响较低
✗ 须额外预留用地安置现有作业
✗ 涉及私人土地，发展成本涉及收地及补偿
✗ 棕地受污染，要进行土地除污工程
✗ 大部份棕地缺欠其建
✗ 部份棕地面积小，形状不规则
✗ 涉及工程、环境影响研究等程序，最少逾10年
✗ 政府行使《收回土地条例》需时长，具挑战性
2. 利用私人新界农地储备
文件指出，大型发展商拥有不少于1,000公顷新界农地，面积等于全港公私营房屋总土地面积约四分一，又指将相关土地加以利用，可对本港房屋带来“正面作用”。
文件建议，政府可提供基建，发展商须承诺提供一定比例的可负担房屋，同时付十足地价，机制亦要确保公开公平。
✓ 有助释放未被善用的私人土地资源
✓ 更有效率提供更多可负担房屋
✗ 影响本地农业发展空间
✗ 对高生态价值用地构成威胁
✗ 政府须提供基建规划、收地、安置等，成本及时间涉不确定性
✗ 或变相鼓励发展商购入及囤积农地
3. 利用私人游乐场地契约用地作其他用途
本港共有66幅私人游乐场地契约用地，占地408公顷，当中27幅由私人体育会持有，面积约341公顷。其中占地172公顷粉岭高球场，是各契约用地中面积最大，并将于2020年届满，而社会一直有声音要求收回土地发展。
政府早前于《新界北研究》探讨局部及全面发展高球场，分别发展32公顷及整个球场，预计可提供4,600及13,200伙单位。文件指出，土地小组认同局部发展可作短、中土地供应选项；全面发展则只能作中长期选项。
如发展粉岭高球场：
✓ 球场全属政府，不涉及收地及清拆
✓ 局部发展可提供4,600伙单位
✓ 全面发展可提供13,200伙单位
✗ 要改善道路、污水、排水及供水等基建
✗ 全面发展要考虑重置球场
✗ 球场现存历史建筑群
✗ 散布百多个祖坟及金塔
✗ 场内有超过3万树木，其中160棵可能为古树名本及受保护品种
✗ 全面发展要扩阔粉锦公路及处理东江水水管
✗ 唯一适合举办大型国际高尔夫赛事场地
✗ 本港精英及青少年的主要训练场地
4. 重置及整合占地广的康乐设施
“占地广阔”的政府康乐设施，是指每幅3公顷成以上、由康文署管理的场地，现时香港共有95个相关用地，包括屯门康乐体育中心、屯门游泳池等。有意见指，可考虑将设族搬至已复修活化的堆填区上。
✓ 大多毗邻住宅及商业区
✗ 觅地、重置需时
✗ 设施广为公众使用
✗ 已修复堆填区发展面对多种技术限制
中长期选项
1. 维港以外近岸填海、发展东大屿都会
文件指出，香港共有7,000公顷土地靠填海所得，占香港已发展面积25%。就填海选址，文件曾提及东大屿都会，另于屯门、龙鼓滩、青衣西南、马料水的近岸填海，其中东大屿都会可提供40至70万居住人口。
不过，由于填海前要进行可行性研究、规划及其他法定程序，预计需时10年或更长时间。
✓ 可创造大片新土地，对新社区规划更有弹性
✓ 可作新市镇扩展
✓ 可调迁其他土地供应方案受影响设施
✓ 可重置市区特殊工业或厌恶性设施
✓ 不会对现有土地用途造成影响
✓ 不需收回私人土地及安置居民
✓ 可储备土地应付日后需要
✓ 近岸填海靠紧现有运输及基建
✓ 最新填海技术可减少水质及生态影响
✗ 对海洋生态、港口运作、海上及陆上交通及社区有影响
✗ 需大量资本投资
✗ 施工会影响水质
✗ 工程影响周围的捕鱼活动
2. 利用岩洞及地下空间
文件提及，政府已识别部份位于荃湾、沙田及九龙区的污水处理厂及配水库，相关设施可搬至岩洞作可行性研究，预计可腾出的地面的土地约有1至28公顷。
岩洞：
✓ 提供空间容纳地面较难安装设施
✗ 建筑成本可能昂贵
✗ 不适合作住宅
✗ 不能即时解决土地问题
✗ 或涉及法定程序
✗ 由构思至实现可能要10至15年
地下空间：
✓ 提供空间作零售、商业活动
✓ 可改善地区连接及地面行人环境
✓ 可容纳社区及文娱设施
✗ 处理技术需时，如消防、土地业权等
✗ 要处理地下设施，如铁路连接
✗ 成本高昂
✗ 要先处理管理责任、财务安排等
✗ 施工对地面设施造成影响
3. 于新界发展更多新发展区
政府近年推出新界新发展区项目，包括东涌新新市镇扩展、古洞北粉岭北、洪水桥、元朗南，及仍需研究的新界北。上述项目估计发展面积约2,521公顷。
✓ 可较具成本效益处理棕地
✓ 善用土地资源及推动高密度发展
✓ 改善乡郊环境
✗ 由规划至居民迁入最少需15年
✗ 需大规模清拆
✗ 大部份土地由私人拥有
✗ 影响棕地作业及居民等
✗ 清拆收地会影响进度
✗ 若要填海，会引起保育及渔业关注
4. 发展内河码头
占地65公顷的内河码头，属于私营码头。文件指出，考虑到周边用途的兼容性，建议利用码头容纳工业及棕地相关作业，如物流、环保工业等。
✓ 码头货物处理逐渐减少，可释出资源
✓ 附近土地用途互相协调
✓ 繁忙时间产生的交通流量较非工业用途少
✗ 契约将于2047年届满，如在届满前拟作其他用途，要寻求合适安排
✗ 屯门交通及西铁容量接近饱和
✗ 要解决空气质素、噪音、基建、土地业权等
✗ 要处理附近堆填区产生的问题
✗ 受限于机场第三条跑道引致的高度限制
5. 发展郊野公园边陲地带两个试点
上届政府邀请房协进行有关郊野公园边陲地带研究，研究范围为大榄及水泉澳两个地点，分别位于大榄郊野公园及马鞍山郊野公园内，面积均为20公顷，合共的40公顷土地可提供约7,500伙单位。
✓ 毋须收地或重置
✓ 可提供约7,500伙单位
✗ 与郊野公园现有用途不协调，有违当初成立的目标
✗ 或会造成不可逆转的改变
✗ 要先进行环境研究及法定程序
✗ 规划及土地开发需至少10年
概念性选项
1. 增加乡村式发展地带的发展密度
现时全港有700个划为“乡村式发展地带”地带，大部份位于新界，总面积约3,380公顷，当中有逾900公顷未批租或拨用的政府土地。不过，文件强调相关土地较零碎，且形状不规划，有可能受限于地形、基建等，故难以作大规模发展。
✗ 建议改划地带用途过程可能需时10年
✗ 须配合政府小型屋宇政策检讨结果
✗ 有可能引起激烈辩论及争论，要长时间解决
✗ 小型屋宇政策正面对司法覆核
✗ 若要搬迁及重置认可乡村，或要寻找相若数量土地
2. 现有运输基建上作上盖发展
✓ 可充份利用土地空间
✓ 可考虑作其他用途
✗ 需处理技术问题，如建立高架平台等
✗ 要处理景观、空气、交通等
✗ 上盖业权问题待处理
✗ 具复杂性，施工期较长，成本较高
✗ 须修改法定图则及刊宪
3. 利用公用事业设施用地的发展潜力
文件指出，公用事业设施包括电话机楼，当中有两幅位于市区用地，面积逾4,000平方米。
✓ 可充份利用土地空间
✗ 需处理技术问题，如建立高架平台等
✗ 要处理景观、空气、交通等
✗ 上盖业权问题待处理
✗ 具复杂性，施工期较长，成本较高
4. 重置葵青货柜码头
码头位于葵涌、青衣及昂船洲，由5个私人营办商营运，占地279公顷。另约有100公顷土地作港口后勤用途，以短期租约批租。
✓ 可腾出市区中心约380公顷土地
✓ 更新及提升港口设施，增加码头效率
✓ 可提供足够泊泣
✗ 涉及收地、补偿、重置、土地平整等费用
✗ 未知能否找到合适重置位置
✗ 新码头有机会要填海重置
✗ 码头24小时运作，要确保新旧码头可无缝交接
5. 葵青货柜码头上盖发展
文件指出，于码头上盖加建平台兴建房屋，港口可继续营运。
✓ 港口可继续营运，更有效善用码头
✗ 涉及高架平台等建筑费用
✗ 需确保码头营运不受影响
✗ 要审视码头私人用地发展权、环境可容性等
✗ 需经过改划程序
6. 填平部份船湾淡水湖作新市镇发展
文件指出，香港现有17个水塘，总面积约2,400公顷，而船湾淡水湖位于大埔，是香港第二大水湖，湖面面积约1,200公顷，占全港水塘总面积近半。文件指出，有人建议填平当中600公顷建屋，以建30万单位。不过文件直言，若要达到不对环境造成不良影响，将是“十分严峻的挑战”。
✓ 发展600公顷可建30万单位
✗ 减低香港供水储备，由可应付4至6个月食水量减至3至4个月
✗ 位于郊野公园内，影响历史建筑、生能等
✗ 淡水湖远离交通网络，工程费高昂
✗ 位于集水区，涉及法定程序
7. 发展郊野公园边陲地带其他地点
现时香港有24个郊野公园，占香港土地总面积4成。文件指出，社会人士应考虑利用公园内小量生态价值不高、公众享用价值较低，位于边陲地区的土地作公营房屋或非地产用途。
✓ 毋须收地或重置
✗ 与公园现有用途不协调，有违当初成立的目标
✗ 或会造成不可逆转的改变
✗ 发展建议及工程要先进行环境研究及法定程序
✗ 规划及土地开发需至少10年
8. 长远发展内河码头及邻近用地
文件指出，近年内河码头货物处理量逐渐减少，去年的泊位使用率仅为容量24%，而拟议的龙鼓滩填海可成为契机，将屯门西不协调用途搬迁正龙鼓滩填海地，内河码头用地及毗邻土地可用作住宅发展。文件又提到，参考东涌新市镇扩展数据，内河码头连同周边发展，可提供2.2万个住宅单位。
✓ 可作更好社区规划
✓ 可创造容量空间，策略性规划交通基建设施
✓ 可提供2.2万个单位
✗ 契约将于2047年届满，如在届满前拟作其他用途，要寻求合适安排
✗ 屯门交通及西铁容量接近饱和
✗ 要解决空气质素、噪音、基建、土地业权等
✗ 要处理堆填区产生的问题
✗ 受限于机场三跑道的机场高度限制