【政策分析】粉岭高球场必须收回建屋　因它存在是对㓥房户不公义

要说土地问题，先来计两条数。政府统计处早前公布的2016年中期人口统计显示，全港约有20.97万人居于㓥房，人均居住面积中位数仅得56.5平方呎。以56.5平方呎计，这些㓥房居民所占总楼面面积，仅为11,848,050平方呎，转为十进制，即约110公顷。香港同时有约2,500人，占用170公顷平坦土地做运动及谈生意，平均每人享有0.068公顷，即是7,319平方呎，相等于㓥房居民人均面积中位数的129.5倍。这里就是富豪乐园粉岭高尔夫球场。近十年来持续有声音要求政府收回这块官地建屋，可是2020年租约约满在即，却传出当局拟再续租3年。可见香港土地不是不足，而是政府胆量不足去做应做的事。

土地供应小组原定今日（27日）在第8次会议谈及军事用地、私人会所契约用地的土地选项，但委员因昨仍未收到有关的政府文件，只会讨论公众咨询初拟的报告书，小组被迫第三度延期讨论有关问题。

粉岭高球场面积相当于荃湾

香港高尔夫球会有会员约2,500人，除了深水湾高球场外，尚有透过以私人游乐场地契约，向政府承租土地的粉岭高球场。有百年历史的粉岭高球场，与东铁上水站距离短至只有550米，设有三个18洞球场，球会只缴付象征式地价1,000元，另每年缴交应课差饷租值3%及地租，以2016/17年度计，合共约640万元。但香港高尔夫球会会员都非富则贵，个人会籍要20至30多万元，公司会籍更高达1,700万元。

170公顷的粉岭高球场有多大？具体来说，面积相当于居住了约 30万人的荃湾。早在2008年政府计划收地发展新界东北三区时，已有诉求要求政府收回粉岭高球场，以替代新界东北发展计划，但未获政府接受。

传政府约满后再续租3年

近年建屋欠缺建屋土地，公屋申请宗数逾28宗，一般申请者平均轮候4.7年才有望上楼，因此普遍要求政府尽快觅地兴建公屋，社会再将焦点聚焦到粉岭高球场。负责处理私人游乐场地契约的民政事务局，于2014年成立跨部门工作小组，检讨私契政策，有关研究已于2016年底完成，但被批是拖字诀。

粉岭高球场的租约将于2020年届满，即只余不足三年时间，正是政府收回土地契机。但有报道指政府又拟拖字诀，倾向以“暂缓安排”方式让承租人继续使用两至三年，这个安排令人担心会否应验名句“三年之后又三年”，令球场永续下去。

政府为了保证原居民有地建屋，预留了900多公顷土地作“乡村式发展”用地，因此，上届梁振英政府最终也只敢向动物居住的郊野公园入手，研究改划边陲位置建屋。历届政府不敢去碰丁屋问题，已予人怯懦印象，连对高球会也如此；如果不是懦弱，政府应由收回粉岭高球场开始展现“雄风”。

可建4万至7.1万个住宅单位

粉岭高球场土地可建多少个单位？参照新界东北发展区计划，三成土地用以建屋来计算，即约51公顷或549万平方呎，《香港01》计算过，以地积比率6.5倍及每个单位500平方呎推算，就可提供7.1万个住宅单位，如六成为公营房屋，即可有4.26万个单位，可大致填补十年建屋计划所缺单位。假如以低密度地积比率3.6倍推算，合共可提供约4万个单位；若以地积比率5倍计算，也可有5.5万个单位。

诚然，本港只有六个高球场并不算多，但收回粉岭高球场并不等同会少一个球场。事实上本港确实有一块可作一个18洞球场的土地一直在晒太阳，并且不能建屋，可供粉岭高球场迁往。这就是迪士尼乐园旁边的填海地。

迪士尼乐园二期土地闲着晒太阳

1999年政府和华特迪士尼签约兴建香港迪士尼乐园，当局在大屿山竹篙湾展开大型填海280公顷，扣除兴建现有乐园、酒店、港铁迪士尼站及附属设施等土地后，还预留乐园东面60公顷填海土地供迪士尼兴建另一主题乐园，即第二期土地。

乐园由政府及华特迪士尼合资成立的香港国际主题公园有限公司营运，该公司可于20年内优先认购第二期土地，即直至2020年，期满后享有自动续期5年，如果2025年迪士尼人场人数达800万人次，认购期自动再延长五年至2030年。二期土地由完成填海至今，一直闲着晒太阳，未来也可能再晒多至少十年，无疑对土地紧张的香港是暴殄天物。

迪士尼乐园已失去光环，再动用三数百万亿元兴建二期的可能性微乎其微，即该土地只会继续晒太阳，变成废地。

高球场搬迪士尼二期土地创三赢

迪士尼二期土地面积刚好相等于粉岭高球场三分一面积，可供兴建一个18个洞球场，政府何不与香港高尔夫球会商讨，让其将粉岭高球场搬到该土地，交回粉岭球场作发展新市镇。这是三赢安排：腾出土地兴建房屋、善用二期土地、球会会员可有一个临海新球场。若未来迪士尼有计划兴建第二期，届时可再商讨搬迁安排。

明确何时收回粉岭高球场土地，是本届政府不能回避的问题。