政府拟修例新土地不再“跟契”　买家享“不可推翻业权”抗欺诈

发展局今日（20日）向立法会提交文件，提出修订《土地业权条例》，将本港的土地注册制度由现时的“契约注册制度”改为“业权注册制度”，即物业业权改为“跟册”而非“跟契”。
假如有人以欺诈手段获得业权，在新制度下，买家只要是真诚及不知欺诈情况、已付出代价、实质管有物业，即使当中有欺诈，业权亦会“跟册”归买家，即买家有“不可推翻业权”；在新制度下，也不会再出现俗称“逆权侵占”的逆权管有申索。
新制度将以新批土地先行，预计2027年上半年实施。至于现有土地，消息人士称土地登记册现时有290万项业权，当局发现当中不少有潜在问题，短期内不会用于现有土地，现时持有土地或物业的业主不受影响。当局将增设“土地业权弥偿基金”，每宗弥偿上限为5,000万元，日后购买新批土地房屋的买家，每支付100万元楼价，便要向弥偿基金供款140元。

现时卖方需提供至少15年物业交易楼契正本　令转易程序繁复

香港现行的土地注册制度是“契约注册制度”，制度下，买方是透过与卖方签立转移契约而获得业权（俗称“跟契”），因此业权证明并非凭借单一文件。即使在土地登记册上的已注册物业拥有人，亦不一定拥有妥善的业权，因为其物业业权或有瑕疵。以一般物业买卖为例，卖方须提供最少15年的物业交易楼契的正本，交予买方律师审查以确立卖方的物业业权“无瑕疵”，令物业转易程序变得繁复和冗长。

立法会2004年通过修订　及后发现实行问题而未生效

至于今次发展局提出取代现有制度的“业权注册制度”，物业业权是依业权注册纪录来确定（俗称“跟册”），无需如现时般翻查以往业权文件去确定业权。立法会曾于2004年通过修订《业权条例》，实行业权注册制度，当时条例订明所有土地都会自动转为“跟册”，惟及后发现实行上有不少问题，因此新制度一直未有生效。

新例2027年实施　新批土地首先跟“业权注册制度”

发展局今日向立法会发展事务委员会提交文件，提出于2027年上半年，在新批土地上，首先实施“业权注册制度”。业主日后毋须保管过往的楼契来核实业权，当局会另发具有防诈骗特征的“业权证明书”。消息人士称，做法是参考了外国的情况及回应持份者的要求，但强调业权的确定仍会以业权注册纪录为依归。

新制设“不可推翻业权”保障买家　损失者可申请弥偿

以往在“跟契”制度下，假如有人以欺诈手段获得业权，损失的一方往往要循民事方向索偿，但往往都无法追讨。新制度下，在业权买卖当中，若有同样情况，买家只要符合三个条件，包括：真诚及不知欺诈情况、已付出代价、实质管有物业，即使当中有欺诈，业权亦会“跟册”归买家，即买家有“不可推翻业权”。至于卖家的损失，可以在“土地业权弥偿基金”中得到弥偿，上限为5,000万元。部分情况，法庭或会将业权判予卖家，则买家亦可向基金申请弥偿。

消息人士举出“案例”，说明新旧制度之别，指过往曾有物业卖买中，卖买双方皆为“正当人家”，但当中有“第三方”冒认持有楼契，将物业售予买家。在现有的“跟契”制度中，法庭会将业权归还原卖家，而钱、楼皆失的买家，要自行向“第三方”追讨损失。在业权注册制度下，根据“不可推翻业权”原则，买家将获得业权，而卖家则可循“土地业权弥偿基金”得到弥偿。

至于“土地业权弥偿基金”，当局建议政府向基金借贷1.5亿元，作为备用，基金会透过将来新制度下注册物业转移的0.014%征费作为基金的经费。换言之，日后购买新批土地的房屋，买家每支付100万元楼价，便要向弥偿基金供款140元。

新制度下不再有“逆权侵占”

另外，在新制度下，不会再出现俗称“逆权侵占”的逆权管有申索。当局指，做法是为了实践业权注册制度为业权提供明确性的政策原意。

现有土地潜在业权等问题待解决　当局无转制时间表仅称“尽力而为”

至于现有土地，消息人士称土地登记册现时有290万项业权，当局发现当中不少有潜在问题，包括潜在业权。举例指一对夫妇置业，楼契上只写妻子名字，但供款均由丈夫负责，丈夫对物业“实质拥有权”，类似等问题，仍有待当局与持份者商讨如何解决，因此业权注册制度短期内不会用于现有土地，现时持有土地或物业的业主，不受影响。

消息人士又形容，2004年一次过将全部业权转制，是“因快得慢”，而各地例子亦显示，契约注册制度难以一下子便改为业权注册制度，提到苏格兰在双制度并行的情况下，用了40年，才有40%业权可过渡至新制。

消息人士估计，双制度并行的情况在香港亦会维持一段长时间，判断香港要全面转制，需要相当长时间，是“大挑战”，故对此未有时间表，仅称会“尽力而为”。