居屋2024搅珠｜启德楼王启盈苑呎价近万　同区新盘已抢先大劈价

【居屋2024／销售安排／安柏苑／裕兴苑／启盈苑／兆湖苑／高曦苑】房委会公布，居屋2024将于明日（12日）早上10时30分搅珠，今期推售5个屋苑，包括观塘安柏苑、东涌裕兴苑、启德启盈苑、屯门兆湖苑和油塘高曦苑，共提供7,132个单位，以市价7折出售，售价约143万至467万元；另外亦会发售70个在“居屋2020”、“居屋2022”和“居屋2023”因买卖协议撤销而收回的单位，以及新一批约350个租者置其屋计划（租置计划）回收单位。

今期居屋由10月3日至23日接受申请，房委会表示截至10月23日下午5时，共收到103,000份纸本和网上申请，预计明年第二季开始选楼。居屋售价订定后便不会更改，但会调整合约列明折扣，有关调整将影响日后补地价比率。由于距离开卖尚有一段时间，如楼市进一步下滑，相关折扣率可能更少。

近年居屋折扣一再缩水，由2022年五一折减至2023年六二折，今年再缩减至七折，加上整体楼市下跌，居屋与私楼售价差距进一步收窄，例如今期楼王启盈苑平均呎价9,230元，个别单位呎价更超过1万元，而邻近二手私楼呎价已跌至1.5万元以下，更有同区新盘劈价六二折发售，恐再削弱居屋吸引力。以下用一系列图表回顾近年居屋呎价变化，以及居屋与私楼价格的差距如何缩窄。

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房委会：目标申请者入息及承担能力增加

回顾复售居屋以来的折扣率变动，2014至2017年居屋项目售价折扣均定于市价七折（折扣率30%），及至2018年实施新定价机制后，折扣即扩至五至六折左右（折扣率约为40%至50%），而今期居屋将按市价七折出售，是新定价机制推出以来折扣率最低的一期。房委会解释指，由于今期目标申请者入息及承担能力增加，按现行机制所得出折扣率会相应减少。

呎价方面，虽然2018年起居屋项目折扣有所增加，但由于2018至2021年间整体楼价持续攀升，居屋呎价亦随之上升，每期居屋的平均呎价由2018年约6,395元，升至疫情前2019年的7,506元。而疫情下2020年居屋项目平均呎价虽下调至6,567元，至2022年重上6,852元，2023年再升至7,360元。

启德启盈苑平均呎价达9,230元

至于今期居屋定价是参考截至7月底的物业市场成交数据，5个项目中，楼王启德启盈苑平均呎价达9,230元，当中448平方呎大单位推算呎价更达10,424元，而最平项目兆湖苑平均呎价则约为5,980元。按地区划分，今期居屋启德、观塘项目平均呎价均与去年相若；而平均呎价与去年相差较大的是屯门区，两期相差约800元。

最近两年楼市下行，多区二手楼持续跌价，更有新盘劈价抢客，居屋相对市价的折扣率变相再缩减，吸引力亦大打折扣。以今期楼王启盈苑为例，平均呎价9,230元，而同区新盘启德海湾近日推出接近六折（折扣率38.5%）特别优惠，呎价低至约15,900元。与同区二手楼盘傲云峰近期成交呎价（14,666元）比较，启盈苑售价约为前者的六三折。

至于今期售价较低的屯门兆湖苑（平均呎价5,980元），亦遇上同区新盘减价战，其中于位屯门新墟的上岚呎价低至9,800元，即每平方呎不需1万元。

楼市升降影响居屋折扣率

事实上，以往楼市处于上升周期时，居屋项目由定价至实际发售的“时间差”，往往会出现“折上折”。例如2018年新居屋市区盘启朗苑，以市价五二折出售，平均呎价为7,240元；而邻近的私人楼盘嘉汇接近同期的二手成交呎价为18,821元，即启朗苑折扣变相扩大至三八折。

另外，居屋售价订定后便不会更改，但会调整合约列明折扣，有关调整将影响日后补地价比率。以居屋2023为例，虽然房委会去年公布时表示会以六二折发售，但因期间楼市下滑，到今年初拣楼时，单位折扣已调至大约七折，变相折扣率减少。而居屋2024距离申请及开卖尚有一段时间，预料可能明年才拣楼，如期间楼市进一步下滑，相关折扣率可能更低。另一方面，今期出售的居屋大多并非现楼，其中启盈苑预计在2026年底后入伙，加上设有5年禁售楼，有意购买者宜预先作好打算。