【走进私人银行】鱼贩变地产商 㓥舗祖师爷买新文华中心落订$100
香港有砖头就等于人生赢家，不少白手兴家的富豪，就是靠早年投资物业发迹。在金融行业有逾30年经验的私人银行主管陆庭龙，见证身边很多投资累积财富的个案，他在《走进私人银行的大门》一书公开这些富豪的投资心得，其中包括有“㓥舗祖师爷”之称的华哥，讲述他由鱼贩变物业发展商之路，其投资手法可谓较㓥鱼更加快、狠、准。华哥60年代偷渡来港，初时经营药房，后来凭敏锐触觉涉足地产界，到了80年代赚到第一桶金，他开始买入千呎大舗㓥成几个细舗，其后更发展至与人合资购买甲级商厦，当中最难忘的交易是尖东文华中心，凭对华哥的诚信，涉及数亿元的交易，卖家只收下100元做订金。华哥凭借最擅长的购入、分拆、转售，逐渐建立雄厚根基，看准在跌市后即出手，当中不仅是运气，更是有胆识及有专业眼光。
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以下是《走进私人银行的大门》的节录内容：
笔者从事银行业30余年，亲身见证很多朋友和客户以投资物业为累积财富的最佳途径，这么多年，我对房地产始终是半个门外汉，因为其中窍门不是简单的买卖楼宇那么简单。华哥在行内被誉为“㓥舖祖师爷”，藉著他的个人分享，让我们透视过去数十年，香港的砖头怎样变成黄金。
华哥的起步点跟大部份狮子山下的香港人一样。祖籍顺德的华哥，在乡间贩卖活鱼，50年代只身偷渡来港，在一番打拼后，60年代中在深水埗经营药房生意。当时物资贫乏，又有大量内地移民涌现，住屋是一大难题。当时电话、电视机并不普及，电话是士多、药房才会装置的。华哥的舖面亦有一部电话，很多街坊街里和地产中介人会借用。
华哥竖起耳朵听得多了，遂开始涉足地产经纪的业务，在做街坊生意的店子里介绍楼宇买卖，1973年正式成立永盛地产，转行经营地产买卖。
其时旺角琼华酒楼是地产商和中介人聚脚交换资讯和接洽买卖的地方。一些老牌地产发展商和今天市值过千亿的龙头地产商在当时皆有代表驻场。每间公司会各自包起一张大圆台，经纪会将一些出让的楼宇资料写在纸上，折成小小的一个四方，埋台交给这些代表及交代一些细节。华哥没有后台老板，经纪自然瞧不起他，他只能坐在旁边的小台，但日子有功，数年后人脉渐广，加上华哥出手疏爽，佣金找数特快，生意开始上了轨道，货如轮转。
华哥赚的第一桶金发生在80年代，1982年中英谈判掀起了另一次移民潮的序幕，很多业主不看好香港政治和经济前景，纷纷抛售手上的物业套现，华哥把握机会，狠狠的赚了一大笔。他的业务发展分为数个阶段，第一阶段便是化身“㓥房祖师爷”，买入一些千多平方呎的舖位，再分间成200至300平方呎的舖面转售。及后因为移民潮的原因，只要你有兴趣，整条街的门牌号码任拣，华哥拼购了一幢幢的旧楼，转售给发展商起楼，也会在南昌街、荔枝角道、大埔道等地段，购入全幢四层高的唐楼，翻新后分层出售。
华哥的下一步怎样走？像很多香港黑社会电影桥段一样，在自己地头建立势力后，下一步必然是杀出九龙和香港。在1990年中至2000年，华哥积极参与尖沙咀、湾仔一带的商业楼宇买卖，当时一幢甲级写字楼叫价约5至6亿元。因为资本要求高，华哥采取与别人合资买卖的方式，每个项目皆会找2至3位合伙人共同出资，完成交易后按比例分配利润。
其中最经典的一役，证明了华哥在行内建立的信誉。在1997年亚洲金融危机仍未爆发前，华哥与另一财团合资购入尖东新文华中心，因为交易银码较大，由合伙财团的主事人签发订金支票，整个落实交易的过程由下午3点一直进行至第二天零晨3点，在时间催逼下，订金支票却填错了，怎么办？业主知道后，看了华哥一眼，问他要了100元现钞，说这100元就是作实的订金，早上11点前收到支票再进行余下的手续，华哥的诚信，真的是100元等同于数亿元合约价值，佩服佩服。
华哥不懂印银纸，他的资金也是辛苦积存下来的，每当进行的交易金额愈来愈大时，他的风险管理意识也愈强。在文华中心的交易中，每平方呎的成本价约4,500元，为了让自己的资金尽快回笼，华哥与合作财团商议，可否按出资比例分楼，各自因应自身的资金状况和策略而决定买卖，在取得合伙人同意和分配完成后，华哥以每平方呎7,000元沽售了80%持货。“㓥场祖师爷”的称号也不是浪得虚名的，其时文华中心的地舖面积动辄3,000平方呎，较难找到合适的买家，华哥把它们拆细为600至800元平方呎，又一成功案例。
及后亚洲金融危机发生，1998年华哥又做了一单交易，当时市场气氛甚差，人心惶惶，市场上出售的物业愈来愈多，此时华哥相中了两个物业，一个是尖沙咀的加拿芬广场，另一个是铜锣湾广场。华哥原先属意买入铜锣湾广场的，但业主一定要一、二期一并洽购，银码上大了一倍，又找不到愿意一起出资的合伙人，遂成就了加拿芬广场的交易，也是今天华哥大本营所在地。
2003年沙士一役，华哥再次出手，与发展商洽购了大批贝沙湾一期的大单位，平均面积2,000至3,000呎，每平方呎价成本约4,000多元，亦争取了送车位及厘印费的优惠，单位入伙前只需付一成订金等，华哥成功在入伙前以溢价30%沽清手上持货，速战速决。我问华哥你的胆量何来。华哥跟我分析说，中国数千年历史上，曾发生了无数次瘟疫，但一定会过去，及后社会发展及经济毫无例外地起飞，跟战争不一样，战争的持续时间可以是几年，甚至几十年，你看一看今天中东的局势便了然于胸。
沙士后华哥的步伐没有慢下来，他在九龙城区收购一幢又一幢的旧楼，其时市价约600至800万一幢，今天市值10倍以上。这些已收购的旧楼，除了一部份卖给其他发展商外，亦成为了今天华哥以自家公司品牌发展单幢住宅物业的雄厚基础。
另一个黄金机会与华哥擦身而过的，是中环德辅道中旧恒生银行大厦，即今天的盈置大厦，华哥本已与两位合伙人联合入标，无奈两位合伙人在截标前3天退出，当时标价20多亿元的物业，今天市值翻了数倍。
华哥有今天的卓越成就，是典型的白手兴家，并能够把握每一次的机会，做出成绩。大家不难发现华哥每次出手，皆是跌市之后，如80年代中英谈判引发移民潮、90年代亚洲金融风暴、2003年沙士疫情等。当你能一次又一次的把握危机中的机遇，那不是运气这么简单，是识见和胆量，毅力和专业的完美示范。
华哥在2008年金融海啸后，有甚么佳作？没有，他怕了。怕甚么？怕政府印钞票，就是美国联储局、日本央行、欧洲央行、英伦银行以至中国人民银行一起推行的量宽货币政策，尽管手法不完全一样，但效果却是一致的海量货币供应，只是没有引发恶性通胀，唯一的结果是金融资产价格不断膨胀，全球各地的贫富悬殊两极化愈趋严重。
华哥看似每次都是博一铺的姿态，实质他是一位极审慎和心思细密的人，不愿冒没有把握的风险，这点可能跟华哥的责任感有著莫大的关系。华哥自成家立室后，一直是当时家庭计划指导会的头号敌人，家计会的宣传口号是：“两个够晒数，两个已经够晒数。无谓追，追得到也未必好，追唔到呢……”华哥膝下有六位千金，每位千金的英文名字由A排至F，他肩上的担子让他不得不小心驶得万年船。
过去的已经过去，在物业市场打滚了一辈子，华哥怎样评论今天和未来的地产市道？
任何资产市场皆循著周期而运行，可以扭曲，但不能逆转，现时香港土地供应严重不足，需求有增无减，供楼的利率依然贴近历史低位，甚至在2018年2月各大银行相继推出两年期定息按揭计划，正确点说，是银行贴钱帮市民上车和帮地产商卖楼，楼价如何大跌？华哥保守地估计中长期楼价每年约10%升幅。作为中小型发展商，华哥慨叹不是面粉贵还是面包贵的问题，是无面粉卖。
甚么情况下楼价会跌？华哥跟你我一样，没有水晶球，但政府如果公布长期填海造地计划，加速新界农地补地价的审批程序，放宽旧楼强制拍卖的门槛，以及输入劳工以遏止建筑成本上升，以上措施皆有助楼价调整。而政治因素和利率大幅上升是令楼市出现逆转的最大风险。说到这里，华哥擡头望向办公室内一角摆放著的数幢已发售的住宅模型，脸上流露出丝丝的满足感。
作者：陆庭龙
持有澳大利亚梅铎大学工商管理硕士学位；香港科技大学及美国纽约大学斯特恩商学院颁发的环球金融理学硕士，在金融行业拥有超过三十年经验。同时，亦为香港信报和i-Money财经杂志的专栏作家，以及香港有线电视财经频道的金融嘉宾主持。
陆庭龙于1984年加入Wardley Ltd. (获多利有限公司)，受训为交易员，负责货币及票据买卖。1990年转职至Schroders Asia Ltd. (宝源投资有限公司)，负责外汇基金票据市场庄家的操盘。2000年担任American Express Bank (美国运通银行)司库一职，管理银行资产负债表及投资产品的工作。陆庭龙于2008年加入恒生银行，现任私人银行及信托服务主管，善于从宏观及细微的因素中分析投资难题，以达成一个简单有效的解?方案，具有丰富的金融实战经验。
出版社：天窗出版
《香港01》获出版社授权转载，标题为《香港01》编辑所拟。