九龙东CBD2是否已经胎死腹中？
立法会工务小组周三（8日）通过“简约公屋”首批149亿拨款，但其中启德世运道用地仍然存在不少争议。回想政府2020年搁置九龙东环保连接系统高架单轨铁路计划，又将启德分区计划大纲下商业用地改为住宅用途，以及观塘裕民坊的市建局重建项目近日流标收场，都令人忧虑“起动九龙东”下第二个“核心商业区”胎死腹中。
九龙东作为本港第二个“核心商业区”，包含启德发展区、观塘商贸区以及九龙湾商贸区。三者当中以占地320公顷的启德发展区面积比例最大，但另外两处观塘商贸区、九龙湾商贸区合计亦有168公顷。后者原本便较启德发展区拥有较多已发展商业地段，当局亦把起动九龙东计划延伸至新蒲岗商贸区。故此，除了启德发展区内的个别地块临时变化，我们更要宏观检讨整个九龙东来衡量“核心商业区”定位存否。
官方指标首推楼面面积
按照“起动九龙东”的概念总纲计划，当局将该区促进为核心商业区的策略涵盖四个主题——连系、品牌、设计和多元化，而具体用来衡量成绩的指标则包括商业楼面面积、持份者在统计调查表示满意“起动九龙东”辨事处工作的人数、参与该办事处支持活动的人数、公共休憩用地面积、绿色建筑密度与数量、参与“易泊车”的时租泊车位比例。
但在上述指标里，末尾三项跟商业的关连不太直接，顶多是吸引商务机构进驻的外部诱因；至于两项跟“起动九龙东”辨事处活动、工作相关的指标，其评估对象根本是办事处而非“核心商业区”本身。如此一来，官方指标真正适用的部份就只余下商业楼面面积了。
根据差饷物业估价署的《物业统计报告》，九龙城、观塘两区私人写字楼与商业楼宇的合计楼面面积，已由2011年底的约263万平方米，增至2021年底的约350万平方米单位。两个分区地理范围大于整个九龙东，其商业楼面变化大致符合当局所言九龙东的发展情况。
但细审历年细部数字，可以发现观塘商业楼面占比由2011年的约66%继续上升至2021年的约73%，反观九龙城区历年几乎未曾落成任何新写字楼，而商业楼宇楼面面积及不上观塘之余还快要在总数上被对方追过。具体看看启德，除了上季才录得首宗租务交易的南丰AIRSIDE外，区内尚无太多的大型写字楼项目，近年商业地皮亦系接连流标。
九龙东的商业楼面供应主轴不只侧重在观塘，而且商业楼面面积虽有相当增长，发展速度却未如政府起初预期。“起动九龙东”办事处在2016底曾预计2021年底九龙东写字楼楼面总存量可达约300万平方米，但差估署最新资料显示九龙城、观塘两区实际写字楼楼面存量只有不足204万，即使排除个中计算误差亦难以称得上达标。
更何况提供充足商业楼面，不等同有更多商业机构进驻。正如立法会议员邓家彪所指出的，九龙东商业楼面供应的空置情况颇为常见，2021年底九龙城区写字楼与商业楼宇的空置率为11.9%与11.2%，观塘区则分别为15.8%与14.0%。两者表现差于中环的传统“核心商业区”之余，且几乎逊于全港的平均值，在这情况下要说九龙东距离成为CBD2仍然路远。
社会观感看重物业价格
衡量一个地区是否“核心商业区”，除了商业楼面面积，租金与价格也被视为指标，高昂的价格与租金为多数“核心商业区”共通特色。以往社会学家伯吉斯（Ernest Burgess）、土地经济学家霍伊特（Homer Hoyt）提出都市发展的典型“同心圆模式”与“扇形模式”学说，都蕴含了市中心土地因可达度高而出现剧烈竞争、导致价格上扬的前设，结果只有富人与巨企能够付担起有关地段，“核心商业区”的出现即是发源于此。
九龙湾／观塘区甲级私人写字楼在2014年平均售价、租金为每平方米123,051元与345元，到2021年分别升为155,562元与348元，增幅约为26%与1%，而同期上环、中区、湾仔以至北角的表现均要高于此数；再转看乙级私人写字楼，这期间九龙湾／观塘区租金竟是有统计地区里唯一不增反减的，而其售价升幅亦仅较尖沙咀为佳，并且差于全港同级写字楼的价格、租金表现。整体而言，它在价格层面的表现只算是中规中矩、不过不失。
虽然看重市中心标竿地价的“同心圆模式”与“扇形模式”其后逐渐被哈里斯（Chauncy Harris）、乌尔曼（Edward Ullman）的“多核心模式”取代，九龙东定位为第二个“核心商业区”，严格来说也属于是“多核心模式”学说的实际应用。九龙东要成为“多核心模式”下的CBD2，理应担当不同原有“核心商业区”的角色，但实情又是否如此？
规划目标须有清晰定位
港岛传统“核心商业区”的商业机构主要是金融业、银行业及专业服务行业，很容易找到对口单位或商业伙伴去解决问题。加上地点交通条件优越以及邻近政府部门，让营商者各项需求能够简单获得满足，然后此等便利性令地段售价、租金持续上升，进驻当区此一举措于是也足以成为其身份、资本与商誉的象征。反观九龙东“核心商业区”别说形成类似港岛的集众或品牌效应，甚至连该区的主导行业都难以看出个端倪。
规划署曾经在2010年与2018年进行过两轮“九龙东商业机构的统计调查”，结果显示从事制造业与进出口贸易、批发及零售业的机构有所减少，在一定程度上符合政府与社会对改变旧有工业区定位的愿景，然而比例有所增长者却大都是地产发展相关的建造业与地产专业服务，此外位于工业楼宇的受访机构七年间居然不减反增，正好揭露这一个“核心商业区”尚在建设当中。
同一项统计调查又发现，商业机构在被问及选择现址的主要原因时，认为九龙东具备邻近联络机构、商业辅助服务充足、车位充足或地点尊贵优越等传统“核心商业区”优势者，数量通通不足一成。这种问题跟当区会否发展以至发展多少住宅用地关系明显不大，亦不是单靠一味扩大商业楼面面积或擡高地价、租金就能够解决。尤其如果发展这个“核心商业区”目标是要吸引与支援某些行业，为它们度身订造配套环境就更形重要。
经过十年时间，九龙东肯定未能成为“核心商业区”，主要只是商业楼面与地价水平录得增长。其CBD2的定位虽然未至于“胎死腹中”，但显然亦需政府加把劲。当局应该先弄清楚这第二个“核心商业区”的定位，究竟是要以什么种类“商业”为主？如果是要延伸中环的金融业，那便应该吸引多些投资银行、律师行和会计师楼进驻；如果是要推广文创艺术，那就可以考虑将相关政府部门搬迁至该处，并规划更多单位面积较大、适合表演的场地。唯有定下明确该区发展目标行业，才有可能真正提供切合相关营商者的配套环境，以增加商业机构与其客户选择前来的诱因。