【林郑上任一年】住屋问题未解决　政府自知房屋新招难抑楼价升幅

“林郑说地产商卖楼像‘挤牙膏’，我说，她的房屋政策也像‘挤牙膏’。”影子长策会成员陈绍铭接受《香港01》专访时说。上周五（6月29日），特首林郑月娥召开记者会，公布一系列房屋政策，包括居屋定价与市价脱钩、向空置一年或以上的一手楼收征相当应课差饷租值200%的空置税、要求发展商每次招标或推售的单位伙数不得少于预售楼花同意书中伙数的两成等。林郑于记者会开始的时候，强调自己并无政治目的。但选择于上任一周年前最后一个工作天公布措施，实在很难不让人怀疑，正是为自己首个年度施政成绩单涂脂抹粉。

早于竞选期间，林郑以“置业安居　宜居城市”作为房屋政策的目标，并于上任后首份《施政报告》中承认，在众多民生议题中，房屋问题是最严峻、最棘手、最复杂的，但同时是市民最期望现届政府能以创新思维、大刀阔斧解决的问题。现实却是，根据政府统计处公布的《2018年第一季经济报告》，香港市民的按揭供款与收入比率恶化至约71%，远高于过去20年的平均水平（44%）。差饷物业估价署的资料亦显示，今年5月全港私人住宅楼价指数升至382.6，连升26个月，累积升幅达40.97%：租金指数则录得190.9，创下新高，同比升4.83%。

各类指数都说明，不论是供楼还是租楼，住屋开支都让小市民的负担愈来愈重。另一边厢，公屋轮候时间突破五年大关。冰封三尺，非一日之寒，但目前香港人的居住状况，确实与林郑去年《施政报告》中，“让市民安居，乐以香港为家”的愿景，相去愈来愈远。正因如此，林郑面对施政一年房屋政策交白卷的诘问责难之声，在这个时间点上推出新房策，岂能不引来“交功课”的非议？更何况，正如她周日（7月1日）在庆回归酒会上所言：“房屋仍然是我们社会头号的问题，我两天前公布的房屋政策措施，并不能即时增加供应，亦难以有效压抑楼价升幅。”

不过，林郑同时强调，“这些措施展示了特区政府的政治决心和创新思维”。对一年来不断听着特首宣扬“管治新思维”的市民来说，最盼望看到的是决心与思维化为实质行动。

杰出公关 政策力度不足

过去民间一直有很多的争取和倡议，例如港铁上盖建屋、提升公私营房屋比例至七三比、收回粉岭高尔夫球场兴建公营房屋等。可是，政府的态度被动，一直指正进行研究，却始终没有确切落实。陈绍铭批评林郑恍如第一天发现香港的房屋问题，为官多年仍未落实改变，直至房屋问题变得极其严峻，宛如“排牙烂晒”，她才愿意在七一前夕，挤出一点点“牙膏”。

新房策的方向，陈绍铭大致上同意，但认为政府仍未交代政策细节，难以讨论。按目前的方案而言，他认为新政策的力度不足，例如，居屋虽然改以申请者负担能力定价，但售价仍只有五二折，约等于2011/12年度的市价，只是现在的市民见惯了私楼的癫价，否则价格其实不算很低。另外，他质疑发展商推出新楼单位数目仅需达最少两成的做法，认为比率要求太低，以市场上房屋短缺的情况，单位理应可被市场全数消化。

“林郑很会做公关。”陈绍铭批评，林郑月娥往往放大一些微不足道的政策，比如过渡性房屋，以显示政府有所为。在去年的《施政报告》中，林郑提出增加过渡性房屋供应，以纾缓轮候公屋人士面对的困难。具体政策包括共享房屋以及组合屋，两者的服务对象都是轮候公屋超过三年、居住环境恶劣的基层。共享房屋最早一批申请者已于去年12月入伙。组合屋位于深水埗的项目设计图，亦于今年5月曝光。

陈绍铭认为，这些政策能稍解基层燃眉之急，方向正确，但对于长远解决房屋问题，效用甚微。截至今年3月，约有153,300宗一般公屋申请，以及约119,000宗配额及计分制下的非长者一人申请。政府推动共享房屋单位组合屋的效用，分别提供500及90个单位，仅占整体轮候公屋人数的0.02%。

民间倡议过渡性房屋多年，社联行政总裁蔡海伟接受访问时表示，以往政府一直不愿推动，乐见今届政府愿意踏出第一步试行。过渡性房屋由社福机构策划和主导，政府则负责资源投放和审批。蔡海伟对于政府部门愿意加快审批，配合计划时间表予以肯定。

根据政府2016年中期人口统计的数字，全港约有209,700人居住在㓥房，数字未包括居住非法工厦㓥房的人口。社区组织协会估算，2016年全港工厦㓥房住客约为12,000人，分布于观塘、大角咀、葵涌及荃湾等工厦。蔡海伟承认，过渡性房屋只能“止血”，暂时改善基层的居住环境。基层最渴望的，始终是尽快“上楼”。他认为，政府需要加大力度，尽力增加公屋供应，急市民所需。他建议市建局的重建项目增加公屋比例，同时考虑推行租务管制，遏止业主疯狂加租，扭转业主和租户之间不平衡的关系。

置业主导 漠视基层需要

林郑由竞选政纲到首份《施政报告》都强调，在房屋政策上会采取置业主导的方向。房委会先后于去年11月及今年1月，通过白居二以及绿置居恒常化。前者每年推出2,500个配额，容许白表人士购买未补地价的居屋单位；后者以六折定价，向公屋居民以及公屋轮候册上的申请者提供资助房屋，并敲定将位于长沙湾东京街的丽智邨转为绿置居项目，预计本年底出售。至于港人首次置业上车盘，林郑上周公布以市建局位于土瓜湾马头围道的项目作为首个首置项目，预料可提供约450个单位，将于今年12月预售，2019年第二季落成。

陈绍铭批评，以置业为主导的政策无法解决房屋问题。有楼在手的业主，固然享受资产升值，但愈多人投入这种投资，便会间接令没有楼的人承担高昂租金，以及更难置业。即使市民顺利入市，目前供款负担沉重，市民仍需压缩生活开支应付。退一步来说，房屋的价格并非只升不跌，过去亦曾发生小市民沦为负资产的悲剧。把市民推进与收入水平脱节的私楼市场，只会让他们承担楼市波动的风险。再者，政府积极帮助市民置业，将制造更多置业需求，令本已炽热的楼市火上加油。更多人投入物业市场，只会不断突出房屋的投资功能，加剧炒卖风。

他续指，政府把本来用作兴建公屋的地皮，改划成绿置居，将进一步减少公屋单位供应。他早前于网上撰文提及，公屋的来源主要有二：一是新建的公屋单位，二是“回收公屋”单位。每年都有不少公屋住户主动迁出，以2014/15年度为例，“租户自愿迁出”的有5,012个，“发出迁出通知书”的有1,453个，“购买居屋/租置单位”有1,051个，累计“净回收”共有7,516个。相反而言，绿置居一旦卖出，便不能回收。目前，公屋每年的落成量只有约15,000个，远低于《长远房屋策略》中每年28,000个的目标。绿置居会进一步压缩公屋供应，令公屋的轮候时间变得更长。

陈绍铭期望，政府能够下定决心，动用法例收回地产商囤积的新界农地，因为这些地的面积往往较大幅，便于大规模兴建公营房屋。同时，他认为政府应该调整卖地表上公私营房屋的单位比例，以目前公营房屋极为短缺的情况而言，起码要达到八二比或以上。他强调，“要解决房屋问题，土地是关键。”

上文节录自第118期《香港01》周报（2018年7月3日）《 七一前夕出新招　住屋问题未解决》。

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