新田科技城可“原址换地”供私人参与　议员倡小业主可合并申请

政府为加快新田科技城的发展进度，除了不排除动用“尚方宝剑”即《土地收回条例》加快收地进展外，发展局向立法会披露可多动用私人市场力量，按建议发展大纲图，扣除河套区兴建中的港深创新及科技园后，可供私人参与发展的用地面积最多约256公顷，可考虑采用“原址换地”模式进行发展。

立法会发展事务委员会会议早前问及新田科技城的土地用途建议。发展局昨日（11日）回复指，新田科技城内可以利用私人市场力量发展的用地包括创新及科技、私营房屋、混合商住用途，及物流、贮物和工场用地。按政府提出的建议发展大纲图，扣除河套区兴建中的港深创新及科技园后，可供私人参与发展的用地面积最多约256公顷。

此外，发展局称私人市场参与上述用地的发展有多种可能的形式，批拨土地的方式可以包括公开招标、直接批地和“加强版传统新市镇发展模式”，即让土地业权人以“原址换地”方式在新发展区内进行与政府规划意向相符的发展。

而政府在5月公布新田科技城的建议发展大纲图时指，整个项目占地达627公顷，当中300公顷预留作“创新科技园区”。发展局当时指当中约300公顷土地为私人土地，占约项目的一半面积，日后需要收地。倘以每呎1,300元收地价计算，总成本将达420亿元。

据悉，政府拟动用被视作“尚方宝剑”的《收回土地条例》收地，条例赋权政府征用私人土地作“公共用途”，而“公共用途”须符合特定要求，包括卫生情况欠佳、物业严重干扰空气流通或在其他方面对居住造成健康损害、为作香港驻军有关的任何用途，及行政长官及行政会议决定为“公共用途”而收回。而政府认为新田科技城的收地符合“公共用途”定义，政府消息承认要尽快完成收地，动用“尚方宝剑”是唯一方法。

而发展局提出的“原址换地”是提供多一个“收地发展”模式，同时也可减轻政府的负担。

应考虑小规模土地持有人合并申请“原址换地”

身兼立法会发展事务委员会主席的建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨称，“原址换地”较动用“尚方宝剑”《收回土地条例》所需的时间较短且节省公帑，皆因《收回土地条例》需要由政府作出赔偿及安置，而“原址换地”则由业权人自行处理。

不过，倘若业权人所拥有的土地面积太小，“原址换地”或变相增加政府工作量，他认为可以考虑将多个小规模土地的持有人，以合办模式向政府申请“原址换地”，否则考虑到发展速度，政府动用《收回土地条例》收回小规模土地则较为有利。

“原址换地”可令地段更有系统规划

至于“原址换地”的优点，谢伟铨表示在于改变土地用途后，毋须政府“样样自己做”，而是业权人按政府需求进行发展。他又称，土地改变用途、修改契约需要向政府补地价，而发展规模大的用地更可以加入社区配套设施。此举可减轻政府工作量之余，同时可增设学校、巴士总站等设施，令地段更有系统规划。

林筱鲁认为要应考虑“非原址换地”

城市规划师、选委界立法会议员林筱鲁则指，“原址换地”是业权人在政府规划的土地范围之内拥有土地，可以向政府以补价方式，改变土地用途配合发展。不过，他指出新田科技成的南边应偏向商住区、北边应偏向创科用途，届时土地价值亦可能有差异。林筱鲁又称，“原址换地”其实未有细节，政府仅提供政策框架，又建议让小业主都可以合并模式申请“非原址换地”。