《施政报告》房策欠突破　学者提五大方向　建议居屋改行轮候制

香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量对今年的《施政报告》感到失望。他直言《施政报告》提及的政策都是“老调重弹”，其中房屋政策措施虽多，但欠缺突破思维，难让年轻人看到希望。庄太量提出了五个方向的房策改革。

加强公屋流转　鼓励公屋富户大湾区置业

现时房委会会将公屋所在地点分成市区、扩展市区、新界和离岛四个类别，主要是用作编配申请人的上楼次序，以及厘定租金。庄太量认为，这分类的用途可以再进一步。因为现实上市区公屋会较受欢迎，市民上班亦会较方便，他认为可以收紧市区公屋的租住条件，指定年期后就需要迁至其他地区的公屋或是交双倍租金；新界公屋则可永久租住，其他条件不变。他认为这种措施的好处，是增加市区公屋的流转量，亦容许更多核心家庭租户入住市区公屋，工作、子女上学也会较方便。

另外，庄太量建议政府考虑在公屋富户政策上再加一个项目，让某些资产足以被介定为富户，但又未需迁出单位的租户，以自愿形式交出其租住权，政府则提供资助，让其在粤港澳大湾区置业，相信不少租户会感兴趣。

居屋改行轮候制　严加审查申请人

现时，居屋成为“私楼买不起、公屋无份住”的夹心打工仔上车的“最后希望”，但过程犹如“买六合彩”。以今年推售居屋为例，4,871个单位足足收到超过30万份申请，破历年纪录，平均六十多人争一个单位。在抽签制下，落选的申请者尤其是白表申请人，只能重回私人市场，等待下一次“大抽奖”。

庄太量表示，抽签并不能解决房屋问题，这亦会令有意购买居屋的市民感到绝望：“你永远不知道何时才能抽中，市民也会无所适从，到底是等居屋，还是直接买私楼？这样非常打击他们的人生计划。”他认为，轮候制相较之下好处更大：“比如说，今期居屋你没有份，但你知道下期一定轮到你，那市民便可以有预算，有个希望，尽早计划结婚生育。”

其实居屋轮候制或计分制的建议，近年经常有人向政府提出，但政府的立场均是否定。运输及房屋局局长陈帆今年1月回应立法会议员谢伟铨提问时提到：“如果申请次数较多可提高优次，会令更多人申请资助出售房屋，包括一些本来比较没有需要或没有意愿购买资助房屋的人士，会为求提升日后的选购优次而提早加入申请行列。”

不过庄太量认为，这种情况可通过改善审查制度避免。“例如要求申请人入表，取得轮候编号后就不能放弃。其他申请要求譬如入息、年龄上，也可加入一些较‘硬’的要求，总之并非任何人都能排队，这些都可研究。”

资助房屋是居所　禁止转售图利

香港的资助出售房屋其中一项为人关注的问题，就是“商品化”。事缘房委会自2007年取消回购居屋单位安排，容许业主居住五年并缴付补地价后，直接于公开市场出售。补地价后的资助单位性质已等同私楼，对买家身份、持有的数目也没有限制，助长炒风。原本数量已十分有限的居屋，也就卖一间少一间。

庄太量提出，政府应严格限制转售资助房屋，卖家不得图利。“政府不应该提供物业作炒楼。政府就算让市民以一、二百万元购买一个1,000平方呎单位，也是无问题的，但应该限制不得用这些单位赚钱。政府的责任仅限于让市民安居乐业，但香港现时的情况，就是资助房屋也变成图利的工具。”

他特别提到，曾经见过不少人抽中居屋后，眼见楼价下跌，宁可放弃。他认为如果市民申请居屋是想解决住屋需要，这种行为并不合理：“就算楼价跌，只要买家是自住，应该不会受到什么影响。”因此，他认为，部份人将资助房屋视为一种资产而非居所，是违反政策原意，这种情况不应该发生。

针对性协助青年　建“模范居屋屋苑”

对于居屋，庄太量还有额外的建议，就是建得更大、更舒适、卖得更便宜。他举例指，现时香港的居屋单位面积不过400平方呎左右，800平方呎已是极少数

的大单位。站在市民角度，或会觉得追求数十年的目标，最终不过是一个狭小空间，让人更加看不到希望。他建议，政府日后可参考新加坡组屋的规模，建立“模范居屋屋苑”，专门让年轻人居住，面积可介乎800至1,000平方呎，而且提供更大的折扣率。

他明白现时的资助房屋总量并不足够，但认为可先小规模实行：“你不需要全部屋苑都如此做，可先建数百个这类单位，先给大家一个希望。如果效果理想，可把这模式复制。”

放弃卖地收益　大幅增建公营房屋

在反修例风暴下，政府在《施政报告》内其中一项最重要的政策改动，是终于宣布动用《收回土地条例》这把“尚方宝剑”，收回三类私人土地改划作百分百公营房屋用途。但庄太量认为，政府未至于完全没有地建楼，而是太过依赖卖地收益。

庄太量指，香港税率低，经济结构也比较单一，要靠利得税和卖地去维持政府稳定收入。其实，政府可放弃某几个季度的卖地收益，将更多土地拨作公营房屋用途。他认为，虽然《基本法》107条规定政府须量入为出，避免赤字，但目前港府第一要务，肯定是解决社会矛盾，呼吁政府暂时放弃某些理财思维。

“长远而言，这考验政府如何取得平衡。现时肯定是社会稳定、政治向前走，重于政府卖地赚钱。其实政府以往卖地已积累不少盈余，赚回来的钱还是用来投资、由金管局管理，将钱愈滚愈大，但又不是用来投放社会，等同漫无目的累积储备。”庄太量明言，在维持社会稳定的过程中，有些经济上的代价是很难避免的。

放宽楼按是“现实之举”？

2008年金融海啸之后，由于楼价持续上升，金融管理局在往后十年间先后推出八轮“逆周期”措施，收紧楼宇按揭成数、引入压力测试等，防止市民在楼市炽热期间过份借贷置业，以致一旦楼市下行重现负资产的故事。今次放宽楼按，被认为是重大政策改动，亦令人联想起二十年前泡沫爆破后的惨况。

庄太量认为，以现时的楼价，400万元以下的住宅单位本身并不多，即使有，亦是在较偏远的新界地区，或是面积相当小。提高按揭的上限，确实可以助欠缺首付的青年尽快上车，本身问题不大：“青年人毕业后面对如此楼价，又不能住公屋。如果再等多五年、十年才储够首付上车，可能早已过了适婚年龄。”

翻查土地注册处数字，2018年9月至2019年9月的住宅成交价个案，价格介乎300万至500万元的交易徘徊在整体两成左右，500万至1,000万元的成交占比约六成，是成交的主流。所以，庄太量认为，今轮放宽按揭保险，若是作为一次性措施，是可以接受。当然，如果政府往后想再进一步放宽1,000万元以上住宅的按揭，就要相当小心考虑，因为1,000万元以上的住宅，很明显不是平民所能购买。他亦相信，政府的用意不是重新“烧起”近几个月稍为回软的楼市，而是让年轻人以较低首付尽快上车。

上文节录自第186期《香港01》周报（2019年10月28日）《学者评《施政报告》六大房策　倡“新界大规划”　推动经济变革》。

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