110㎡到手仅61㎡　内地购楼“公摊面积”惹议　专家：取消不可行

内地房地产市场存在已久的“公摊面积”制度一直以来备受争议，近日又再度成为风口浪尖，有市民购买面积110平方米的单位，但到手只有61平方米，大呼难以接受，也引发是否应取消公摊面积制度的讨论。

内地购楼以建筑面积计价，山东省青岛市市民李黎（化名）原本在去年开心交屋，却被公摊面积带来的问题困住：110平方米的单位，到手却发现面积只有60多平方米；购楼时销售人员口头承诺的“31%公摊面积”，交屋时却变成46%。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把一半都摊出去了呢？”

她回忆，2021年9月，准备交屋时“傻眼了”：推开门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验楼师测量后发现，实际仅有61平方米左右，3间卧房没有一间超过9平方米，主人房甚至无法放下双人床。

李黎后续向售楼方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’、‘公摊系数’、‘公摊率’、‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

直到维权时，李黎才得到“官方”口径——该小区的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”

和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的单位，结果到手的面积只有90平方米左右。

公摊面积制度在内地存在已久。1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）就规定，商品住宅买卖所签订的购销合同中，应载明建筑面积，并注明套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

然而，公众对于购楼时需承担公摊面积费用多有诟病，认为公摊面积给购楼人一种“要为不属于自己的公共空间埋单”的不适感。同时，普通购楼者很难准确计算公摊面积和家中面积大小，只能被动地从发展商等处了解，不少人担心存在“消费暗区”，例如公摊面积被包含在总面积内，意味着后续物业费、供暖费等同样包含公摊费用。

在这样的背景下，近年来内地“取消公摊面积制度”的声音甚嚣尘上。那么，公摊面积制度的存在依据是甚么？会不会被取消？有无可替代或进一步完善的方案？

北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，根据相关规定，公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

争议之下，“取消公摊面积”的呼声愈来愈大。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。

但在孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不可行。楼房无论按何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍存在公摊面积，必然要由部分或全体购房人分摊。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池有同样看法，他表示，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

“公众之所以对此格外关心，不仅因为面积代表生活是否便利，更代表财产权益的份额和金额。”北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华建议，房屋买卖按使用面积计价，或按套总价交易，不按面积单价交易，可以一定程度上缓解公摊面积制度引发的争议。