仲量联行：未来4年供应过剩、楼价跌势延长　中资投地比例不足15%

仲量联行发布《香港住宅销售市场综述》指出，按2002至2023年期间平均每年16,400个一手成交量作基准划分供应相对过剩及相对不足两个阶段，2024至2027年间住宅供应仍处于相对过剩阶段，新盘积压的情况下，意味著楼价下跌的趋势可能会延长。

同时，内地发展商在港竞投地皮也未有如以往般活跃。土地市场的需求主要来自大型发展商，以市值计的五大本地发展商（长实、新鸿基地产、恒地、新世界发展及信和）在政府卖地中投地所得的住宅总建筑面积已由2018至2020年的51.9%，升至2021至2023年的61.4%，预期此情况将会持续。

5大本地发展商投地比例升至61.4%

仲量联行研究部指出，由于住宅发展项目的周期长，住宅供给滞后于价格的变动。楼价高时动工量增加，楼价低时动工量减少，因此住宅落成量呈现一个长达十年的周期。以2002 至2023 年期间平均每年一手成交量16,400 个单位作基准作比较，1997 至2018年间，尽管市场受到外部环境、政治及经济因素的影响，楼价在住宅供过于求的阶段呈整体下行趋势，而在相对供应不足阶段呈整体上升趋势。在1997 年至2007 年间，住宅供应的三年移动平均量高于平均一手成交量，整体楼价指数下跌了12.3％。相反地，在2008 年至2017 年期间供应量持续低于该基准，楼价急升近200％。

2018年至2027年住宅供应保持高位

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，2018 至2023 年间，住宅供应持续高于年均一手成交量的基准。至2023 年11 月，楼价已经较2018 年下跌10.4%。该行预期住宅供应将在当前周期内（2018 至2027 年）保持高位，楼价跌势可能会延长。自2010 年主动卖地机制开始以来，政府在最近一季的卖地计划中首次未有推出住宅用地招标，使本财政年度的土地供应预计单位数量为11,530 个，低于12,900 个单位的年度目标。这种调节未来供应的措施可能会促使当前供应过剩周期结束。然而，由于货尾积压，市场仍可能面临一个漫长的调整期。

内地发展商占政府卖地比例降14.3%

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，由于缺乏对住宅需求的利好刺激因素，预计今年新盘销售速度将持续放缓。发展商将对土地投标保持谨慎态度，除非土地销售机制或需求端政策有利好变化，从本财年滚存至下财年的住宅用地依然将面临流标风险。负债率高的发展商在土地市场中显示出缺乏风险承受能力。过去在香港积极投地的内地发展商，现时投地参与度已显著放缓。内地发展商占政府卖地中的住宅总建筑面积的比例从2018 至2020 年的52.3%下降至2021 至2023 年的仅14.3%。

相反，五大本地发展商在政府卖地中所占的比例则从2018 至2020 年的51.9%上升至2021 至2023 年的61.4%。财务状况稳健的本地发展商则正在利用市场低迷进行布局。例如，截至2023 年6 月，信和置业 持有净现金420 亿港元，并在过去三个月成功收购了三幅住宅用地，包括长沙和启德的两宗政府卖地以及九龙城的一个重建项目。