美国加息｜新造按揭息口达3.625厘创15年高　每月供款额增351元

美国宣布加息0.25厘，汇丰（0005）今日﹙27日﹚中午随即宣布，上调港元最优惠利率（P）0.125厘至5.875厘。以500万元贷款额计算，每月供款将上升约1.6%至22,803元。有分析认为，大部份香港业主还款能力稳健，料加息对业主冲击有限，不过部分中小型单位的上车买家或不能通过银行压力测试，短期内令楼价受压。

目前大型银行按揭计划主要为H+1.3厘，并设有最优惠利率（P）减2.25厘的锁息上限。以加息前的（P）5.75厘计算，锁息上限为3.5厘，而加息后锁息上限将调升至3.625厘，即加息约0.125厘。

以500万元贷款额计算，分30年供款计，每月供款由22,452元，上升至22,803元，增加351元或约1.6%。至于计及压力测试，加息前月入要求为47,316元，加息后月入要求将调升至47,971元，增加655元或1.4%。

香港业主还款能力稳健　料冲击有限

经络按揭转介首席副总裁曹德明指，汇丰银行宣布跟随加息，由7月28日开始，该行最优惠利率（P）将由5.75厘上调0.125厘至5.875厘，创自2008年1月（6厘）后即15年半新高，而汇丰银行自2022年9月开始共加息5次，累计达0.875厘。

曹德明认为，是次汇丰银行加息幅度轻微，新造Ｈ按计划的封顶息率虽增至3.625厘，对比经络按揭逾32年的平均按揭息率指数（MMI）4.86厘，现时息率属正常水平。而市场对相关消息早有心理准备，大部份香港业主的还款能力稳健，置业时须接受压力测试，防守力强，是次加息对业主的影响及冲击亦有限，惟有意置业人士仍要留意息口走势及市场环境变化，衡量自身负担能力才入市。

第三季料现“一手稳二手软”格局

至于美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明表示，联储局议息后未有明确表示加息周期是否已经完结，息口走势仍然难以预测，不排除至少再加一次息，为楼市添上变数。加上目前本港经济复苏步伐较预期慢，股市波动，而且多个新盘应市，料仍以吸引价抢购买力，相信第三季出现“一手稳二手软”的格局。

实际按息累积一定升幅　上车买家不能通过压测

莱坊表示，美国宣布加息0.25厘，预计同业拆息（H）仍会维持高位，现时高息口环境下将继续影响新按揭成本。由于自去年起实际按息已累积一定升幅，短期内市场仍然没有充足的购买力，部分中小型单位的上车买家或不能通过银行压力测试，短期内令楼价受压，特别是二手楼价。

在最优惠利率方面，莱坊认为由于香港现时经济正在复苏，银行没有条件大幅调升最优惠利率。但现时香港银行体系结余大减，而美国加息周期仍未完结，与香港息差不会收窄，今年内仍有机会加P，相信P利率动向仍是影响楼价最大因素。莱坊预计，现时高息口负面因素会在2024年时开始纾缓，吸引更多住宅及非住宅物业投资者重投地产市场。