会德丰17.2亿夺坚尼地城西宁街地　呎价7071元创廿一年港岛新低

坚尼地城西宁街与域多利道交界的市区住宅地于上周五（30日）截标，地政总署公布，中标财团为会德丰地产，成交价17.2亿元。以纯住宅计最高可建楼面面积243,264平方呎计划，每呎楼面地价7,071元，较去年11月同地皮平25.5%，创出港岛区过去21年最平的呎价纪录。

不过早前市场预测，项目每呎楼面地价介乎约4,000至9,500元，估值介乎9.7亿至23亿元，即成交价在估值范围之内。

发展纯住宅项目　总投资额30亿

会德丰地产主席梁志坚表示，非常高兴投得西宁街及域多利道交界这块罕有独特的港岛海景地皮，集团于港岛发展经验丰富，亦曾于同区推出多个高尚住宅项目，十分熟悉该区优势特点，此经验有助把新项目打造成下一个西区地标屋苑。

梁志坚又补充，项目将作纯住宅项目，计及项目建筑成本及利息，预计总投资额高达30亿元。又指项目前期工作较多，需重置巴士站才能兴建上盖，发展期较一般住宅长，预计会在4年后才能卖楼。项目预计将主力发展中小型单位，提供约500至600伙。

去年同区西宁街地皮呎价9500元　折让25%

值得留意，去年11月坚尼地城西宁街及域多利道蚊型住宅地以4.39299亿元批出，中标财团为兴晔发展有限公司，以项目作纯住宅用途计算，每呎楼面地价仅约9,500元，较估价下限低约一成，为当时港岛地价近八年来的新低。

至于翻查资料，港岛区对上一个呎价低位为2002年6月份，当时北角英皇道632号住宅地，每呎楼面地价约1,981元，项目现为慧云峰。

地皮有不少挑战需处理

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，是次地皮成交价，较去年11月批出的西宁街地皮，有多达逾两成的折让幅度。他认为，发展该幅地皮有不少挑战需处理，加上港岛区供应相对比较少，会德丰属经验丰富的发展商，相信经验会较好。

该项目上周接获6份标书，入标财团包括鹰君（0041）、长实（1113）、新地（0016）、嘉华国际（0173）。而信和置业（0083）与招商局置地（0978）合作递交有关项目之标书。

邻近域多利公众殓房　莱坊料发展商出价保守

西宁街与域多利道交界住宅地位处坚尼地城，在去年西宁街拍出的地皮附近，项目位置虽然非常邻近现时域多利公众殓房，但该殓房有计划最快在2028年搬往域多利道西端的用地。

上述地皮现为巴士总站，与2022年招标的“蚊型”官地相距约110米，地皮面积24,326平方呎，可作商住用途，项目内要兴建巴士总站和公共厕所。若以纯住宅计最高可建楼面面积243,264平方呎，但要按卖地章程内的方程式，扣除上述的公共设施面积。

项目临近海边，虽然对面的招商局货仓可能重建为商场及酒店，但本项目日后部分单位仍可享有海景。而南面加惠民道将兴建公营房屋单位，景观会受阻。

估值介乎9.7亿至23亿元

综合市场资讯，该幅地皮每呎楼面地价约4,000至9,500元，估值介乎9.7亿至23亿元。若地皮以市场下限价批出，将会创出港岛区过去21年最平的呎价纪录。

中标财团需安置历史拱门、奠基石以及兴建临时巴士总站

值得留意的是，中标的发展商有责任安置有历史的拱门及奠基石，以及完成在政府指定的空地，即西宁街对面兴建一所临时巴士总站后才进行发展。

不过，由于设计、兴建和验收临时巴士站需时，所以回报期会较长。政府亦容许本项目的建筑规约期长达九年，比一般的六年多。