全年楼价累跌15%　中原：若首季通关　楼市明年初将谷底反弹

中原地产今日（14日）发表“2022年楼市回顾及明年展望”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，香港楼市自2019年年底受内地调控影响，开始出现下调趋势，紧接是2022年第一季第五波疫情下，严密的防控措施令第一季经济几近停顿，接著是美国的加息潮，至今年11月美国已加息6次、合共3.75厘，种种不利因素令2022年住宅物业市场价、量齐跌。不过，近日好消息渐浮现，陈永杰预期楼价明年将谷底反弹15%。

成交量及金额创2013年新低

一手私楼方面，2022 年受香港第五波疫情影响，经济活动几近停顿，发展商亦被迫延迟推盘计划，第一季一手住宅登记宗数仅1,708宗，创二十四个季度新低。第二季疫情受控，楼市出现短暂的小阳春，第二及第三季一手登记重上3,000 宗以上的正常水平，分别录得3,117及4,142宗一手登记，可惜第四季受美国连环加息影响，加上股市波动，11月份仅录1,097 宗一手成交。

据中原地产研究部资料， 预料2022年全年一手私人住宅买卖登记料达11,000 宗，较去年跌37% 。金额方面，由于今年推售新盘以新界上车盘为主，拖低全年一手成交金额，料仅达1,200亿元，较去年跌49%，成交量及成交金额皆创2013年一手新例后九年新低。

二手情况与一手相若，价量齐跌，该行指，“辣招”掣肘下，放盘量少令流转量大受影响， 预测2022年全年二手私人住宅买卖登记仅32,000 宗，较2021年跌 38 %%，成交量创1995 年有纪录以来历史新低 。

十大屋苑成交每月成交仅100宗

其中，十大指标屋苑自今年5月美国加息幅度加大之后，每月十大屋苑成交仅一百余宗， 首十一个月十大屋苑仅录得2,315宗登记，料全年仅录2,500宗，创五年新低，其中天水围嘉湖山庄今年首十一个月只有414宗成交，有机会创1995年有纪录以来历史新低。

该行预料，全年私人住宅成交登记宗数43,000宗， 较去年跌38%，创1995年有纪录以来历史新低，成交金额料4,100亿元， 较去年跌42%创2015年后七年新低 。

加息、战争令楼价跌浪拖长

香港二手楼价自2021 年8月创出历史新高后，上升乏力，随著内地调控，加上香港于首季的严竣疫情，令中原城市领先指CCL持续向下，但威力远不及美国加息。美国联储局于今年3月加息0.25厘起，接连已加6次， 虽然期内香港只上调了两次最优惠利率、共0.375 厘，对实质供楼负担影响轻微，同时加上内地疫情反复及俄乌战争等不利因素，楼价拾级而下，跌势于美国加息后的第三季开始加剧 。

截至12月9日数字，中原城市领先指数CCL于今年内已累跌近15%，八大指数今年跌幅已跌过10%，四区楼价以九龙区 CCL Mass跌势最急，达17%，众指数当中，以大型单位指数跌幅最小，录10%。陈永杰指，豪宅单位由于按揭成数低，即使加息对其影响较微，豪宅业主可接受减价幅度较细，因此抗跌力亦较强，算是楼市辣招所产生的效用。

辣招下跌浪拖长，陈永杰指，今次楼价的跌浪较2008年金融海啸及 2003年沙士还要长，已达68周，相信亦是楼市辣招所产生的保护网所致。以往跌市皆会出现炒家 大幅减价沽货，跳楼货的出现令楼价跌势较急， 而且今次跌市并非因为单一 因素，而是上述包括疫情、加息、战争等多项因素，此等不利因素亦不能于短期内解决，导致今次的跌浪较以往长。

港元强　港楼抗跌力高

香港楼价于今年内虽然下跌近15%，但相比购置其他城市物业，需同时面对楼价及汇率下跌的风险，损失可能更大。 中原地产抽选7个港人置业热门地区作统计，过去一年，只有悉尼及大湾区楼价录得跌幅，七个地区除美国因港元与美金挂钩外，其余六个地区的货币汇率皆录得下跌。

以英国为例，过去一年英国楼价录得7.2%升幅，但英磅兑港元却录得11.3%的跌幅，投资海外楼需冒上汇率风险，分分钟明赚暗蚀。 亦证明了港元强势下，港楼相对其它城市楼价仍保留一定的抗跌力。

料明年楼价谷底反弹15%

至卡2023 年香港住宅市场预测，陈永杰指2022年受疫情、加息、俄乌战争三大不利因素夹击，价量同创新低。但相信楼市最坏时刻将过去，内地于一个月内两度放宽防疫措施，中港通关有望，市场更盛传香港或于新年前与内地试行通关。

惟经济复苏需时，相信明年首季仍受著各项不利因素的余波所左右，如果加上政府适时减 辣，楼价有望于明年首季触底，预料全年楼价于谷底反弹15%。

料发展商开价仍相当克制

置业最关键因素之一的息口走势：根据中原按揭资料显示，现时香港按揭息率介乎 2.875% 至3.375%，较过去30年平均按息4.3%，仍有1.425%至0.925% 的差别，现时按息仍处低水平。美国加息幅度明年料进一步缩减，陈永杰相信，加息对港楼影响会逐步淡化，按息离见顶不远，待美国减息时，香港楼价更有可能出现报复式反弹。

陈永杰指，若首季未能通关，没有“减辣”措施出台，二手楼价将于首季继续向下调，中原城市领先指数有机会下试 150 点。陈永杰又料，通关复常后，物业市场亦会重回正轨，率先成交量恢复，继而楼价亦会从谷底反弹 。成交量方面，一手发展商料需追赶业绩，开价仍会相当克制，甚或推出各项优惠吸客刺激销情，料2023 年一手成交量可达16,000宗。二手方面，一手及白居二计划带动下，换楼活动会增加，料二手成交可达 50,000宗。