施永青：楼市全年或跌20%　足以形成金融风险

本港楼价已从去年历史高位显著回落，中原地产创办人施永青今（22日）撰文指，楼价跌幅在10月份突然加快，若然政府不及时推出稳定楼价的措施，料今年全年楼价跌幅或逾20%，届时将引起市场恐慌，形成金融风险。

他引述上周公布的中原城市领先指数，按周下跌1.5%，已连跌六周，跌至只有162.31点，创五年来的新低。自年初以来，该指数已下跌12.1%。若与去年8月历史高位191.34点计，楼价已从高位下跌了15.2%；不但跌破楼市第一条临界线10%，而且正向楼市第二条临界线20%迈进，年内跌破的概率很高。

他解释，楼价在800万元以下的楼宇可做九成按揭，故楼价跌破一成，在高位买入这类细价楼的人便会落入负资产的境地。而楼价在800万元至1,000万元的楼宇可做八成按揭，故楼价跌破两成，在高位买入此类楼宇的人亦会陷入负资产的境地，变成资不抵债。

他又指，资不抵债始终是一个重要的心理关口，因代表此类小业主的资产已跌到一无所有，只余欠债。有人可能会选择长痛不如短痛，把物业卖掉算数，以免将来要“擡钱赎楼”才能把物业卖掉，此取态足以产生连锁反应，令楼价的跌势加剧。

施永青指，现实是楼价已从高位下跌超过10%，陷入负资产的小业主将会愈来愈多。如遇到经济不景，失业率上升，断供情况将会出现，导致银行非采取行动不可。当银主盘也明显增加时，楼市的跌势便会进入自我完成的阶段，亦楼价愈跌，愈多人变成负资产；愈多人变成负资产，就愈多人想壮士断臂，以割掉亏损，于是又造成楼价进一步下跌。

他认为，此趋势现在已渐见明显，各区楼价的跌幅在10月份突然加快，尤其是一些热门的屋苑如太古城、沙田第一城等，单月已跌10%以上。个别极端的例子更跌近两成，料情况将会进一步向较冷门的地区蔓延。

倡动用强积金买楼

他认为，如果政府不及时推出稳定楼价的措施，第四季楼价的跌幅就可以等同前三季跌幅的总和，导致2022年全年楼价可以跌逾20%。若然真的出现这样的跌幅，足以引起市场的恐慌，并形成金融风险。

故他建议政府宜第一时间推出稳定楼价的措施，以免楼价跌势失控。包括撤销全部三项印花税；重启投资移民；及容许市民动用自己的强积金的一半，用作买楼自住。而这些措施不一定要一次过推出，但亦应该一早宣之于口，以起理性预期的效果。