拆局｜高价投启德跑道靓地　岂单轨列车夭折　发展商罕有联手自救

启德跑道区为近年市区住宅供应重镇，短短两年多时间已批出逾十幅用地，为库房带来逾千亿元的卖地收入。不过当跑道区内的用地一一卖出后，市场憧憬多年的九龙东单轨列车却于2020年急煞停，交通配套问题惹人关注，加上区内多幅商业地被改划作住宅，商业楼面骤减，被外界质疑原定的CBD2（第二个核心商业区）发展愿景已经“走样”。

近日多间已投得跑道区地皮的发展商，联手成立非牟利私营公司“启德跑道区私人发展有限公司”。公司指，冀通过公私营协作模式，主动与不同持份者和政府部门配合及协商，建立持份者及市场对跑道区地段未来发展的信心及长远核心价值。

是次联手成立公司的发展商有9间，包括华懋集团、中国海外（0688）、帝国集团、远东发展（0035）、恒地（0012）、嘉华国际（0173）、新世界发展（0017）、新地（0016）及会德丰，全部均在跑道区持有地皮，并统一将持有之地皮最新命名为“Park Peninsula”，冀打造综合多元化地段。不过，在跑道区持有地皮的长实（1113）、保利置业（0119）、华润置地（1109）暂未有参与。

据了解，上述公司过去数月跟政府就区内的交通问题磋商，并计划增设穿梭巴士往来港铁启德及宋皇台站。

跑道区10个全新项目待登场　涉逾8400伙

翻查资料，政府自2018年起先后批出11幅启德跑道区地皮，最后一幅住宅用地亦已于去年2月由长实以逾102亿元投得。短短两年多，跑道区已为库房带来逾1,100亿元的卖地收益。目前，跑道区内仅一个项目已经推售，为中海外发展的维港1号。换言之，跑道区未来尚有10个全新盘将会登场，当中9个已入纸申请预售楼花，涉及逾8,400个单位。该批项目预计于2023年中旬起，陆续分批落成。

惟观乎目前启德跑道区暂主要依靠一条陆路出入，为承丰道沿启德桥连接承昌道，通往九龙湾一带。据知，跑道北面的启德D3路，即都会公园段的工程已开展，预计今年大致完成，连接前跑道末端的邮轮码头及前北面停机坪的沙中线启德站，惟位于跑道区中段的住宅区仍需接驳交通工具。

回看2007年，政府为配合九龙东发展，预留用地及研究兴建九龙东单轨高架铁路（又称单轨列车），以贯通启德跑道区、九龙湾及观塘商业区，并连接观塘线及屯马线，初时预计耗资120亿元。

单轨列车研究十三年终“夭折”　发展商研替补方案

岂料构思及筹备十三年后，至2020年政府以成本高昂、技术困难等为由，宣布放弃兴建，计划“胎死腹中”，并改以电动巴士及小巴、自动行人天桥及单车径等“多元组合”方式发展九龙东环保连接系统，令距离启德站约半小时步程的跑道区一带交通配套“大打折扣”，区内交通负荷问题再度惹人关注。

而在政府2020年11月决定落实取消单轨列车时，跑道区内的大部分住宅地皮经已卖出，且每呎楼面地价由1.3万至1.9万元不等，全是“豪宅级数”。据知，当时不少以高价投得跑道区地皮的发展商得悉单轨列车“夭折”后纷纷提出不满。

至今年4月份，地产建设商会执委会主席、兼会德丰地产主席梁志坚向《香港01》表示，在启德跑道区投得地皮的发展商已成立“关注组”，冀与政府商讨有何替补方案，缓解区内交通问题，并委托研究团队探讨增加跑道区的交通便捷度，如在内海位置设立“水上的士”，连接西九龙、北角及中环等地区。

观乎跑道区除了已批出的11幅私人住宅地外，另有3幅用地近日亦成功由商业地改划做住宅，可多建合共约4,300伙，即日后跑道区将有逾1.3万伙住宅落成，连同部分商业及酒店项目，若没有完善的交通配套，将难以应付庞大的人口需求。