邻近大型新盘都要输　观塘牛头角道地舖明赚实蚀120万

民生区舖市录“明赚实蚀”个案。邻近观塘大型新盘凯汇的牛头角道地舖，新近以4,080万元沽出，较两年半前买入价帐面升值约7.4%，不过扣除税款及佣金支出，仍需要实蚀超过120万元。

市场消息透露，上述舖位为牛头角道357至375号仁安大厦地下C号舖，面积约800平方呎，舖位与区内大型新盘凯汇仅一街之隔，步程不足3分钟。该舖早前叫价5,000万元，近月降价至约4,200万元获买家洽购，最终以约4,080万元交吉沽出，成交呎价约5.1万元。

曾由美心承租　月租11.4万

资料显示，原业主于2019年11月以3,800万元买入此舖，当时缴付323万元税款，占楼价约8.5%，若再计及买卖两次的代理佣金支出共78.8万元，估计明赚实蚀约121.8万元。舖位早前由美心饼店租用，每月租金约11.4万元，不过饼店已经迁出，舖位现时意向月租约12万元。

交吉易手欠租金支持　大型新盘未能刺激人流

盛汇商舖基金创办人及行政总裁李根兴表示，上述舖位需要“明赚实蚀”，估计由于舖位以交吉形式易手，未有租金支持，在目前市况下，若非减租两至三成基本上难以找到新租户，而舖位在疫情前买入，现时零售市况已经明显滑落。

他又估计，舖位原业主在2019年买入该舖位，当时或是趁附近的大型新盘入伙前入市，希望大型住宅项目带动区内人流，不过最终情况未如预期，情况如同高铁开通后，油尖旺一带人流未有增加。