百亿地王｜加路连山道商业地周五截标　业界忧限制多或增流标风险

估值逾百亿元的铜锣湾加路连山道商业地，将于本周五（7日）截标，地皮为市区罕有大型商业地块，惟设有多项限制，包括项目不得拆售、中标财团需负责兴建三所政府物业，并需预留位置兴建行人天桥连接一路之隔的利园六期。

部分业界人士认为，地皮限制条款多，不单有机会影响日后价值，拟建的行人天桥亦需要取得利园业主希慎兴业（0014）许可，未来发展进度存在一定变数。

加路连山道商业地为本财年其中一幅焦点地皮，地盘面积约为15.9万平方呎，最高可建楼面面积107.6万平方呎，其中，商舖相关的楼面面积不得多于10.7万平方呎、或总楼面一成。市场预计，地皮估值介乎107亿至247亿元，即每呎楼面地价约1万至2.3万元。项目发展期止于2029年9月30日。

项目投资金额庞大，同时亦设有不少限制。据卖地章程显示，项目落成后，不论商场或写字楼均不可拆售；此外，地皮中标财团需负责兴建地盘内的三所政府物业，包括幼儿中心、长者日间护理中心和地区康健中心，涉及楼面约20,835平方呎。

三项社福设施置于基座单边靓位

该批社福设施将建于项目的基座位置，预计位处礼顿道、加路连山道及开平道交界，为地盘内最当眼、最开扬的单边靓位。由于要方便儿童、长者及残障人士出入使用，故幼儿中心及长者日间护理中心分别不可设置于高于12米及24米以上的楼层位置，料对基座物业的布局及价值打折扣。

此外，中标财团需要自费于项目内兴建一个提供125个车位的公众停车场；至于地盘范围内，有两道挡土石墙（藏有排水陶管），以及两棵分别位处西北及东南面的古树，中标财团也需要负责有关的保育工作。

行人天桥连接工程　需希慎许可

除上述卖地条款外，中标财团又需要在地盘北面预留位置，以连接一个拟议中的行人天桥通道网络，以接驳至港铁铜锣湾站。该行人天桥由私人业主主导，将项目与利园六期连接，另建一条由利园六期连接利园五期及三期的行人天桥。

上述整项拟议行人天桥兴建工程，预计需要获利园业主希慎兴业（0014）的许可及配合，若相关工程进度有误，或有机会影响项目未来可达性及人流。

普缙集团执行董事及企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典认为，此类情况涉及私人业主范围，“相信大家可以坐低慢慢倾”，他又指，中环过去亦有不少类似的发展模式，即商厦项目之间设架空行人天桥网络，工程牵涉不同的私人业主。不过，过去亦曾有大发展商未能就相关情况达成共识。

有业界人士认为，地皮涉额逾百亿元，惟限制甚多，部分条款不单有机会影响日后物业价值，拟建的行人天桥亦需要取得其他私人业主许可，令发展进度添上不少变数。

再者疫市下，商厦租金及造价持续受压，空置率高企。参考2019年至今，官地市场已先后有5幅商业地流标收场，分布于东涌及启德等区，上述加路连山道商业地，实存在流标风险。