拆局｜启德THE HENLEY I 首批定价贵绝同区　拆解个中三大原因

启德区发展日渐成熟，每年均有新盘登场。由恒地（0012）发展的启德THE HENLEY I 今日（29日）开价，首张价单96伙，折实平均呎价26,448元，若单以首批计，为启德区内最贵的新盘，呎价亦高出同区二手屋苑“一大截”。不过，发展商表示是次开价属克制。

首批折实均价较MONACO贵17%

若以近期的区内新盘比较，今年1、2月登场的MONACO及GRANDE MONACO，由会德丰地产发展，首张价单折实平均呎价为22,669元及23,795元，THE HENLEY I 较两项目贵出17%及11%。

启德THE HENLEY I 首批96伙　折实均价2.64万　一房入场749万起

即使GRANDE MONACO本月初加推11伙，折实平均呎价25,529元，也较THE HENLEY I 平约3%。

较尚‧珒溋贵近9%　比龙誉贵逾三成

数到对上一个开价贵绝启德的新盘，为由龙湖（0960）与合景泰富（1813）发展的尚‧珒溋，2019年首张价单折实均价24,310元，事隔两年，THE HENLEY I 较之再贵出8.8%。若然与“一河之隔”的新盘比较，2017年保利置业（0119）推出的龙誉，首批折实均价为19,808元，属该范围的4个屋苑中最贵，不过THE HENLEY I 较之再贵33%。

较同区二手贵一至两成

再参考区内的二手成交，THE HENLEY I 首批定价亦较二手平均成交呎价高。据中原地产数字，2017年及2018年入伙的启德一号及天寰，本月平均成交呎价分别为22,473元及21,667元，THE HENLEY I 则较之高出18%及22%。

【THE HENLEY I 与同区一手及二手市场比较】

对于THE HENLEY I 的定价颇进取，其中一个原因是其地价。位于沐泰街7号的THE HENLEY ，三个期数所在的启德第1K区3号地盘，原由海航集团旗下公司香港国际建投于2016年11月以约88.37亿元高价投得，当时每呎楼面地价约1.35万元。

THE HENLEY 每呎地价逾1.5万

另比邻地皮1L区3号项目地皮（沐泰街8号项目），同由海航旗下公司以逾54亿投得，每呎楼面地价约1.36万元。2018后，恒地从海航手上购入上述两地，地价合共159.6亿元，以可建楼面105.3万平方呎计，THE HENLEY及沐泰街8号项目的平均每呎楼面地价逾1.51万元。

相比同年会德丰地产从海航手上购入的启德第1L区1号地皮（现为已开售的MONACO）每呎楼面地价约14,948元，THE HENLEY 每呎地价略贵1%至2%。

定价虑及铁路通车因素

撇除会德丰的MONACO系列，区内其他新盘分别是在2016年中至2019年底推出首批单位，当时沙中线启德站尚未通车，周边购物生活配套亦欠奉。而自铁路2020年2月通车后，区内店舖及人流稍为好转，估计THE HENLEY I 定价亦纳入铁路等因素。

第三是位置因素，虽然相比其他新盘，THE HENLEY I 距离港铁站出入口略远，但项目靠近单边，不少单位可以望无敌双景观，包括维港海景及体育园景，相较区内其他屋苑，以楼景及内园景为主，THE HENLEY I 略胜。

背景资料：THE HENLEY I 首张价单的面积由299至889平方呎，包含一房至三房户型，价单售价由788.3万至2,917.6万元，价单呎价由25,665元至35,901元，扣除最高5%优惠后，折实售价介乎748.88万至2,771.72万元，折实呎价24,382至34,106元。