老字号没落、拖粮 拖租 拖MPF　吉舖暴增177间梁振英吁减租｜灯神

零售市场奄奄一息，过去一周再有本地老品牌结业，真系令人唏嘘。灯神屈指一算，近年已经有多个老品牌倒闭结业，但全部都未能风光退场，而且更加系败走收场，多次出现“三拖”情况，即“拖粮、拖MPF、拖租”，部份老品牌、老字号多年来赚落买入的物业，更需以低价出售，部份更沦为银主盘，认真惨情。

在众多老品牌没落的情况下，本港四大核心区街舖空置情况自然进一步恶化，灯神睇返美联工商舖的最新报告，原来四大核心区的吉舖空置率高达12.1%，已经升至接近历史高位的12.5%，逼近900个吉舖，对比一年前更加暴升四分之一，升幅高达25%！在近期老店频频倒闭的情况下，灯神相信吉舖数字“破千”会是指日可待。

街舖空置率创近4年半新高

睇返美联工商舖最新报告，2025年第一季，四大核心购物区（中环、尖沙咀、旺角及铜锣湾）的街舖空置率升至约12.1%，创近4年半新高，反映零售市场仍面临压力。不过，与2024年第三季相比，空置率升幅显著收窄，市场展现活跃更替迹象。

四大核心区吉舖同比急升24.5%、涌现177个吉舖

上述所言似乎就讲紧四大核心区空置率正在上升，不过恶化程度就有所放缓。不过灯神再细心睇一睇资料，如果对比一年前，即2024年第一季的情况，其实吉舖数字系出现急升情况。2024年第一季四大核心区吉舖数目系720间，不过喺2025年第一季已经升到去897间吉舖 ，同比急升24.5%，即系多咗177个吉舖，情况相当严峻。

新注册公司数目增加却未惠及实体店舖

吉舖数字为何突然急升？对此灯神不敢妄下判断，但如果依照特首李家超所言“本港经济处于转型期，部份店舖结业，但亦有很多店舖开设，本港注册公司数目创新高，截至去年底有146万家，增加2.9万家”，似乎或反映虽然新注册的公司数目有所增加，但系对于实体店舖未有太多需求，最终一众老店倒闭离场，吉舖就再无新企业承租，空置数目就自然大增。

大班面包西饼周二停止营业

事实上，以灯神印象中，近年的确有很多本地老品牌结业，例如刚过去的周二（24日），大班面包西饼贴出告示，就指“近期受到很多难以预计且不可抗拒的冲击”，即日起停止营业。

未转手前大班郭鸿钧家族已蚀沽舖位

灯神记忆中，其实大班在数年前已经开始出现困难，当时大班仍未转手，由“冰皮月饼之父”、大班创办人郭鸿钧家族持有。不过在2021年5月份，当时大班就以4,700万元沽出旺角快富街舖位予中原创办人施永青，不过由于舖位在舖市高峰期2012年以5,080万元买入，所以最终蚀让大约380万元或7.5%。

商人廖志强4年前接手改革　终现经营困难

而在2021年稍后时间，大班这个老品牌更转手予商人廖志强，其后进行改革，包括更改公司标志、翻新分店及推动品牌年轻化。不过最终未能扭转命运，近年不断出现经营困难及财务问题，更加出现欠租被业主控告要求收舖、未有为约220名员工缴交强积金供款及附加费的情况。

海皇粥店上月倒闭　东主动用3000万私人资金填补公司亏损

至于另一间老品牌、开业33年的海皇粥店，在上个月（5月份）同样都要倒闭收场。当时海皇两名创办人萧楚基及蔡汪浩发声明指自疫情以来，他们已动用超过3,000万元私人资金填补公司亏损，一直以来都用尽一切方法尝试挽救公司及公司业务，但很可惜因为经营环境极其严峻，而无奈结束业务。

当时同时开始清盘程序，委任了清盘人负责后续安排，并主动联络劳工处提供所需文件及一切细节。最终劳工处收到近100名海皇粥店雇员的求助，主要涉及欠薪及解雇补偿等项目，追讨金额约为1,500万元。

景乐集团疑似结业　拖欠遣散费、代通知金等

除了上述大班面包西饼、海皇粥店外，“九龙兰桂坊一姐”周骊莉（Anna）担任CEO的景乐集团（King Parrot Group），在6月初都疑似结业。开业33年、曾建立逾20个餐厅品牌的景乐集团，同时出现拖欠遣散费、代通知金等情况，而过去一年亦不断放售旗下物业救亡，当中包括湾仔乙级商厦中望商业中心全层总部写字楼，近月以2,499万元沽出，不过成交价重回该厦2011年水平。

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昔日老品牌分店网络遍布全港

睇返昔日资料，以上大班面包西饼、海皇粥店、景乐集团，昔日佢地分店遍布全港各区，高峰期拥有分店数目高达28间（大班）、逾30间（海皇）、逾30间（景乐），加加埋埋可能都有近百间店舖。

如果再加上2023年初已经申请清盘正式结业的凯施饼店，凯施高峰期在全港亦有逾50间分店，即单计4个本地老品牌，已经有过百间舖头结业。目前零售餐饮业的严峻寒冬绝对是过去从未见过，灯神大胆估计，倒闭潮依然未结束，预计四大核心区的吉舖数目随时“破千”。

吉舖数字上升物业投资者头痕

吉舖数字不断上升，灯神相信最不愿意见到这个状况的人，必定是一众物业投资者，例如近期已经面对现实、务求尽快套现的盛汇商舖基金创办人李根兴，该基金已经在过去三个月连环蚀沽10个舖位，合计帐面蚀让超过半亿。

至于由汤文亮担任行政总裁的本地老牌家族纪惠集团，近期沽货亦相当频密，个别卖出的中环租庇利街一个面向中环街市的地舖，以“蚀让价”3,880万元沽出，对比2011年1月买入价7,280万元，劲蚀3,400万元，楼价腰斩。若果吉舖数字持续上升，灯神相信佢地手头上的待沽舖位，九成都会被买家继续锄价，要卖出好价钱真系有啲难度！

前特首梁振英呼吁减租“做旺个市”

至于如何可以减少空置舖位数目？前特首、全国政协副主席梁振英都忍唔住要出声，佢近期就系社交平台发帖文话，舖位市场出现了结构性变化，业主必须面对现实，下调租金“做旺个市”，与租客同舟共济，才能达致共赢。仲话“业主不放弃过去的主宰心态，恐怕最后是两败俱伤”。

梁振英又强调，业主要面对现实，这是市场经济的规律，不能因为怕被银行收回贷款而宁愿丢空不减租，因为早晚要面对空置率高，市值租金下跌的现实；不能等运到；也不能和市场斗气，以前随行就市加租，现在就应果断随行就市减租，一味拖下去只会“阴干”。灯神对于以上意见深感认同，睇嚟一众舖位业主、投资者都系时候面对现实。

梁振英指出，由于呎租贵，香港商场商店太挤迫，餐厅酒楼厕所转不过身，甚至要在厕所门口摆放食材，顾客体验不好，这些都是租金高衍生出的问题。相比之下，深圳酒楼的包厢有厕所，深圳的竞争力不仅是餐牌上的价钱。

始终前特首梁振英都系出身地产界，佢自己都提到自己系学土地经济学和地产管理学的，有点理论基础，而且在测量师行工作了34年，在做特首前负责整个亚洲太平洋区的业务，因此都有丰富实践经验，佢仲话以上所讲的是逆耳忠言。希望大家都收到这个讯息，业主肯减租，生意就冇难做。