贸易战较7年前严重　CBRE：香港必受冲击　商厦空置破项、租插10%

世邦魏理仕（CBRE）发表《2025年第一季香港商业房地产市场观点》指出，2025年第一季整体空置率达到历史新高的17.5%，相当于1,560万平方呎空置面积，该行预计今年写字楼市场整体租金进一步下挫5至10%。

该行又指，本地市场需求或为主要动力，商业房地产市场在第一季仍保持平稳。不过贸易冲突加剧令全球市场波动，使企业及投资者近期保持谨慎，更指是次贸易战的规模及深度较7年前更加严重，直言香港为全球金融贸易港，一定会受贸易战冲击。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，在2025年第一季度，商业房地产市场在经济逆风中表现疲弱。在传统淡季加上企业持续采取观望态度，导致租贷及投资活动均放缓。

贸易战规模、深度较7年前更加严重　香港必受冲击

陈锦平亦提到，由于数据为第一季度的统计，因此近日发生的贸易战及股市波动则未能在数据中反映。他认为香港为全球金融贸易港，一定会受贸易战冲击，而且是次贸易战的规模及深度较7年前更加严重。不过因为新关税未实行，而且息口走势以未明朗，所以短期内难以猜测未来状况，预料市场整体保持审慎及观望。他预计在第二季中国及美国对关税的政策落实后才是关键。

写字楼空置率17.5%创历史新高、租金按季跌2.2%

2025年第一季写字楼租赁势头有所改善，总租赁量较上季增长12%，达到855,300平方呎。本港净吸纳量连续第二季为负数，达-249,400平方呎。净吸纳量负数，加上328,100平方呎的新增供应，导致整体空置率上升0.6个百分点，达到历史新高的17.5%，相当于1,560万平方呎空置面积。

写字楼租金2024年第四季下降1.7%后，空置率高企导致租金按季再下降2.2%。中环租金按季下跌3.1%，为2024年第一季以来的最大跌幅。港岛东租金表现按季跌4.1%。由于空置率减少，尖沙咀租金按季微升0.4%。

市场继续有利租户

世邦魏理仕香港顾问及交易服务执行董事兼主管冯慧诗表示，写字楼租赁情况从2024年第四季起有所改善，主要受搬迁及整合活动所推动。由于现时租金较低及市出现更多的选择，更多小型租户决定从非甲级写字楼升级。预计短期内写字楼租赁市场将继续有利租户。

零售销货额较去年同期下降7.8%、空置率平稳

商铺方面，由于零售商持续观察市场复苏步伐，2025 年第一季零售租赁势头放缓。旅客人数增加未能对销售产生正面影响，2025年首两个月零售业销货额较去年同期下降7.8%。餐饮占新租赁空间的44,700平方呎，属自2022年第一季以来的最低占比。然而，来自其他板块的零售商的新租赁进展较慢，餐饮仍是零售租赁市场最大的需求动力。

各核心区空置率维持稳定，中环为6.3%，铜锣湾为5.3%，尖沙咀为14.3%，旺角为6.9%。整体空置率仍为7.8%，核心区一线街道的铺租环比增1.0%。

展望大型活动经济支持零售市场

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖部资深董事兼主管温运强表示，在2025年第一季度，所有核心地区街铺租赁表现保持稳定，一线街道上更加多样化的租户组合增强了核心地段的吸引力。展望未来，政府对入境旅游及大型活动经济的支持措施将持续提振零售市场。

第一季大额交易涉58亿、按季跌近一半

资本市场方面，投资需求依然疲软。香港最优惠贷款利率维持不变，为5.25%至5.50%。本季并购活动依然缓慢，主要由于持续的负利差 （negative carry） 及息口趋势的不确定性。2025年第一季度出现22宗交易（只计算7,700万港元以上交易，不包括土地出售及关联交易），涉及58亿港元，较上季下降46.8%。大部份交易规模较小，其中18宗交易涉及金额少于3亿。

值得关注的交易包括南洋商业银行以19亿港元整体收购悦品海景酒店．观塘。此交易占本季投资额的32%，是自2022年第四季以来最大的酒店交易。

投资动力疲软、短期采取谨慎态度

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚崛表示，由于经济不确定性、融资成本高企以及持续的负利差，投资动力依然疲软。大幅折扣资产吸引了更多寻求分层办公室投资机会的本地用家。投资者亦密切关注学生宿舍及酒店。全球经济前景不明朗不断升级，将导致专业投资者在短期内采取谨慎态度。同时，资金充裕的用家将继续寻求折扣交易。