发展商宝声资产估值急跌40亿　陈耀璋：大孖沙蚀让因银行落雨收遮

疫情持续一年多，经济市道仍然低迷，各类物业如商舖、写字楼等资产价格已由高位显著回落，部分“大孖沙”的身家也“大缩水”。本港老牌发展商之一的宝声集团董事长陈耀璋（Anson）接受《香港01》专访时，直言宝声集团的资产估值也由高位约240亿元急跌至目前约200亿元。

他认为，近一年个别资深投资者也要蚀卖物业，主要因受银行施压所致、“落雨收遮”而要低价沽货。手持大量舖位的他，对于未来零售前景也不感乐观，认为单靠本地消费力，完全无法支撑核心区商户的生意，加上“网上购物老龄化”，消费模式改变等，将对核心零售区舖市构成一大挑战。

由知名教育家及慈善家陈树渠创办的宝声集团，为本港老牌发展商之一，在港持有逾百伙住宅、工商舖及酒店等作长线收租，另于海外也有进行物业投资。在2016年至2018年期间，受惠整个物业市场的价格大幅𩙪升，集团2019年初的物业资产总额亦达至约240亿元高峰水平。

不过，陈耀璋指，自2019年年中出现反修例风波，至去年新冠疫情爆发，疫情持续近一年，属预期之外，集团的资产总值也跌至约200亿元，不过负债比率仅占总资产的一成，且拥充足现金流，财政仍然稳健。

旅客归零　单靠本地消费力难支撑商户

对于过去一年投资物业市场上，不乏“大孖沙”或资深投资者要“损手”离场，或以“蚀让价”放售旗下物业，陈耀璋认为主要是由于“银行施压”。“初初以为疫情会好似沙士（SARS），半年就搞掂，点知今次疫情令全世界封关，国际客、国内客全部归零，过左一年都仲未搞掂。”他认为，单靠本地人口的消费力，根本无法支撑核心区商户的生意，舖位租金承受大冲击，舖位跌租五成至六成的个案比比皆是，资产价格也随之而走下坡。

他又指，疫情下银行未必“call loan”（要求业主提前还款），但会向业主施加压力，“甚至烦住你、要你减债，好多老牌投资者都中招。”

先母常言“银行最叻落雨收遮”

说到银行施压，陈耀璋忆起其先母、即宝声集团前主席陈丽玲，常言银行最叻“落雨收遮”。“落雨担遮，即系指落雨担住把遮，帮你挡雨的‘死党’老友，但妈妈未过身时成日教我一句，银行最叻系‘落雨收遮’，银行绝对唔系你嘅‘死党’，佢地（银行）喺经济好果阵不停叫你借多啲，有啲人会雄心万丈而中计，高位买左好多嘢、负债率高到六成、七成，咪中晒计啰”。

他续指，“今次疫情好多老牌大孖沙损手，尤其是高杠杆、或近年大手入货果啲。例如数年前，高调话要扩充至5,000间酒店房的投资老手第二代接班人，投资左200亿以上，结果酒店业成为（受疫情影响）重灾区。”

“又有一个本来好保守的物业大王，80几岁人咁勇猛喺香港富豪手上买十几层中环甲厦，每层都3万几蚊一呎，结果商厦都变左重灾区。依家甲、乙厦租金暴跌、空置率高，而且长远好多企业开始习惯在家工作，迟啲对写字楼需求可能再减少。”

网上购物老龄化　零售商舖前景不乐观

对于未来的零售市道前景，陈耀璋不感乐观。他指，零售舖位现正处于低位，低潮会维持多久很视乎疫情走势，然而，核心零售街道正面临一个“网上购物老龄化”的挑战。他解释，过去多年网上消费属年轻人的玩意，大部分中年人及长者也不太热衷。

但过去一年疫情严峻，不少长者为减低感染风险，被逼学习如何网上购物。“呢一种消费模式过往系内地比较普及，但依家已经蔓延至香港。”他以自己作例子，坦言过往甚少在网上购物，但过去一年首次花费逾万元，购入一只瑞士制手表，亦不排除未来会再于网络购买其他奢侈品。

市面蚀让个案仅限于“假豪宅”

舖位、商厦抵受不著疫情的冲击，住宅市场早前亦偶现蚀让成交，陈耀璋称，市面上个别蚀让只因业主“中伏”买错“假豪宅”，真正的传统豪宅并未受到影响。他补充指，“真‧豪宅”从来只集中于港岛山顶、西半山、东半山、浅水湾等，而九龙区则有何文田、加多利山、九龙塘、毕架山等，其他自称为豪宅的通通都是“假豪宅”。这些“假豪宅”的蚀让个案不会影响“真豪宅”的市场。

近月，先后有多名内地科网新贵来港购入顶级豪宅，动辄斥逾亿元，又或以天价租住洋房物业。陈耀璋认为，这批内地富豪大部分也相当精明，并非像过往的“土豪”或“暴发户”。